나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102084 [1] 부산광역시 사상구 감전동 158-27 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 '사상구청' 남측 인근에 소재하며, 인근은 중소규모 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(60m이하))<건축법>

제시목록 외의 물건

1. 구조 및 규모, 이용상태 별첨‘지적도 및 건물개황도' 참조 2. 제시외 건물 및 제시외 물건이 토지에 미치는 영향 제시외 건물㉠~㉣은 종물 및 부합물로서, 토지 미치는 제한의 정도가 미미한 것으로 판단되어 구애됨이 없이 토지를 감정평가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물로서, (사용승인:1979.12.19) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등, 바닥 : 하드너 및 일부 타일깔기 마감 등, 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공장 및 사무실 등으로 이용중임. 1층 : 공장, 2층 : 사무실, 화장실 등

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1. 구조 및 규모, 이용상태 별첨‘지적도 및 건물개황도' 참조 2. 제시외 건물 및 제시외 물건이 토지에 미치는 영향 제시외 건물㉠~㉣은 종물 및 부합물로서, 토지 미치는 제한의 정도가 미미한 것으로 판단되어 구애됨이 없이 토지를 감정평가함.

공부와의 차이

건축물대장상 스라브지붕으로 기재되어 있으나 현황 '스라브 및 판넬지붕'이고, 공부상 용도는 '공장, 사무실, 사택'이나 현황 '공장 및 사무실'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 2-1 내지 2-4 포함.
- 본건 건물은 1층 공장, 2층 사무실, 화장실 등으로 이용중이며, 건축물대장상 '스라브지붕'으로 기재되어 있으나 현황 '스라브 및 판넬지붕'이고, 공부상 용도는 '공장, 사무실, 사택'이나 현황 '공장 및 사무실'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 사상구 감전동 158-27에 위치한 공장입니다.

본 물건의 감정가는 1,755,830,000원이며, 토지면적 382.70㎡ (약 115.77평)와 건물면적 255.37㎡ (약 77.27평), 제시외 건물면적 123.70㎡ (약 37.42평)를 포함하여 일괄 매각 대상입니다.

건축물은 1979년 12월 19일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물로, 공부상 용도는 '공장, 사무실, 사택'이나 현황은 '공장 및 사무실'로 이용 중입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 신OOOOO (신용보증기금)입니다.

특이사항으로는 중복사건, 유동화물건, 공동담보로 분류되며, 제시외 건물 2-1 내지 2-4가 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 '사상구청' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 중소규모 공장 및 근린생활시설이 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지는 인접 토지 및 인접 도로와 등고 평탄한 세장형으로, 공업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건의 남측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)에 해당합니다.

건축물대장상 주소는 부산광역시 사상구 감전동 158-27이며, 도로명주소는 부산광역시 사상구 학감대로 216-17 (감전동)입니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 2017년 03월 16일에 접수된 국민은행 근저당권 (을9)입니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 모두 2,329,837,459원입니다.

경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권(개요 없음)입니다.

현재 등기부상 총 10건 이상의 권리(소유권이전, 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등)가 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-11-19

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 인수할 보증금은 없습니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 부산 사상구 감전동은 중소규모 공장과 근린생활시설이 밀집한 공업 지역입니다.

사상구청이 인근에 있어 행정기관 이용이 편리하며, 지역 산업 활동에 따른 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

주변에 다수의 공장들이 입지하여 산업 관련 종사자들을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스정류장 및 차량 접근성을 통해 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주위 환경: 본 물건은 공업 지대에 위치하며, 주변에 공장이 다수 분포하고 있습니다. 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 공장 밀집 지역의 특성상 소음, 분진 등 환경적 요인은 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1979년 준공된 건물로, 건축 후 상당한 시간이 경과하여 건물 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장상 지붕 및 용도 표기가 현황과 일부 차이가 있어, 실제 이용 및 건축 관련 규제 준수 여부 확인이 필요합니다. (건축물대장상 '스라브지붕' vs 현황 '스라브 및 판넬지붕', 공부상 용도 '공장, 사무실, 사택' vs 현황 '공장 및 사무실')

* 복합 권리 관계: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수물건 정보는 복잡한 권리 관계나 추가적인 절차를 수반할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 감전동의 공업 지역에 위치한 공장으로, 지역 내 산업 활동과 연계된 투자 가치를 지니고 있습니다.

토지와 건물 일괄 매각으로 활용성이 높으며, 권리상 인수할 부담이 없어 명도 외에는 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 건물의 노후도, 공부와의 현황 차이, 복잡한 권리 관계 등은 투자 전 면밀한 현장 조사와 권리 분석을 통해 재확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우량 입지: 부산 사상구 감전동 공업 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 기대.

* 일괄 매각 장점: 토지, 건물, 제시외 건물까지 모두 취득하여 활용 범위 극대화 가능.

* 권리 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수 부담 없음.

* 추가 면적 확보: 제시외 건물 포함으로 실제 사용 가능한 면적 증가.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,755,830,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 현황, 향후 개발 가능성, 현장 답사를 통한 건물 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

또한, 본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 특이사항이 있으므로, 권리 관계에 대한 정밀한 추가 분석이 요구됩니다.

일반적으로 경매 입찰 시 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 고려되나, 본 물건의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 구체적인 입찰 전략은 전문가와의 상담을 통해 수립하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.