나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3709 [1] 부산광역시 사하구 다대동 1548-15 다대조성하이츠 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 중현초등학교 서측 인근에 위치하고 있고 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교등으로 형성되어 있으며, 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선 다대포 해수욕장역이 소재하는등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물내 5층 505호로서, 외벽: 몰탈위페인트등, 내벽: 벽지마감등, 창호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비등이 되어있는 것으로 탐문조사 됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 남동하향 경사지대에 위치한 토지를 택지로 조성하여 아파트등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며 진출입로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 제1종지구단위계획구역 (공동주택), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합),상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상 ·면적은 귀제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 기본사항

2.

3.

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경3709 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 다대동 1548-15, 다대조성하이츠 5층 505호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 내 5층 505호

* 건축년도: 1993년 10월 21일 사용승인

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적

2.

3.

* 토지면적: 37.53㎡ (약 11.35평)

* 건물면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.69평)

* 건물면적 (분양면적): (추정치, 공부상 명시되지 않음. 일반적인 85㎡ 아파트의 경우 105-110㎡ 내외로 추정)

1.3. 감정가

2.

3.

* 감정가: 230,000,000원

2. 입지조건

2.

3.

2.1. 위치 및 주변환경

2.

3.

* 본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 중현초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

2.

3.

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 지하철 1호선 다대포 해수욕장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획

2.

3.

* 본 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 또한 도로, 중로1류, 중로3류 접합 구역이며, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

2.

3.

3.1. 말소기준권리

2.

3.

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 31일자 우리은행 근저당권(200,200,000원)입니다.

* 매각으로 인해 근저당권, 가압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

2.

3.

* 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다. (세부 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

2.

3.

* 임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

4. 상권분석

2.

3.

4.1. 주변 상업시설

2.

3.

* 단지 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 특징

2.

3.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기반으로 하는 상권입니다.

5. 생활정보

2.

3.

5.1. 교육시설

2.

3.

* 중현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 관련 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

2.

3.

* 아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 다대포 해수욕장역 인근으로 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 기타

2.

3.

* 본 물건은 비행안전구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

3.

6.1. 권리사항

2.

3.

* 감정평가서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 임대차 관계

2.

3.

* 임대 관계가 미상으로, 임대차 조사 시 파악되지 않은 세입자가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건축물 노후

2.

3.

* 1993년 준공된 건물로, 약 33년차 되어 설비 노후 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

2.

3.

* 부산 사하구 다대동에 위치한 아파트 물건으로, 지하철역 및 초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 양호한 편입니다.

* 최근 소유권 이전(상속) 및 다수의 가압류, 근저당권이 등기되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로서 지상권 존재 가능성과 임대관계 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

2.

3.

8.1. 역세권 입지

2.

3.

* 지하철 1호선 다대포 해수욕장역과 인접하여 대중교통 이용 편의성이 우수합니다.

8.2. 생활 편의성

2.

3.

* 초등학교 및 단지 인근 근린생활시설을 갖추고 있어 실거주 목적에 적합합니다.

8.3. 재건축/재개발 잠재력 (시기상조)

2.

3.

* 1993년 준공된 아파트로, 향후 도시정비 사업 가능성을 장기적으로 고려해볼 수 있습니다. (현재로서는 시기상조)

9. 예상 입찰가

2.

3.

* 본 건의 감정가는 230,000,000원입니다.

* 말소되는 채권 총액은 약 363,809,794원이며, 이는 감정가보다 높은 금액입니다.

* 인수되는 권리 및 미상 임대료 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 본 물건에 대한 구체적인 예상 입찰가 산정은 현장조사, 시세 비교, 명도 난이도 등을 종합적으로 판단해야 하므로, 본 보고서에서는 생략합니다.

* 참고: 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.