나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102095 [1] 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동2가 소재 "동안대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 토성역시 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건내 제3층 제302호 외 8개호로서, 외벽 : 화강석 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 광로3류(폭 40m ~50m)(2025-10-01)(입체적결정)(저촉), 광로3류(폭 40m~50m)(2025-10-01)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 110m, 최고높이 155m))<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로 구역(2025-10-01)<도로법>, 입체적도로구역(2025-10-01)<도로법>, <추가기재>가축사육제한 구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산서부지원 2025타경102095 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산서부지원 2025타경102095 (1)

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 3층302호

(신주소: 부산광역시 서구 구덕로226번길 9)

건물 종류: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 180,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부경양돈협동조합 (을1, 갑8 등기 기록 기반 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

토지 지분: 17.43㎡ (약 5.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전유 면적): 89.79㎡ (약 27.16평)

건물 지분: 89.79㎡ (약 27.16평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층, 지상 10층 건물 내 제3층 제302호

주용도: 업무시설 (근린생활시설 포함)

준공일: 1991년 08월 17일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 서구 부민동2가에 소재하며, 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소규모 공동주택, 단독주택, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능한 위치이며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산지하철 1호선 토성역이 인접해 있어 교통 접근성이 우수합니다.

2.3. 도로 상태

본 물건은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한, 광로3류(폭 40m~50m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 도로 구역, 입체적도로구역에 해당하며, 가축사육제한구역이기도 합니다. 이러한 용도지역 및 구역 지정은 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 04월 18일 접수된 부경양돈협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 말소됩니다. 을1 근저당권보다 후순위인 근저당권, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 현황

임차인: 백

보증금: 3,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2019년 01월 03일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2026년 01월 14일

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 경우, 임차인 백문천은 전입일자(2019.01.03) 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 3,000,000원은 소액이나, 확정일자 정보가 없어 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 고려해야 합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 490,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 부민동 일대는 대학가와 주거, 상업 시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용 중에 있어, 지역 경제 활동의 중심지 역할을 하고 있습니다.

4.2. 인근 시설

주변에는 동아대학교 부민캠퍼스를 비롯하여 다양한 교육 기관, 병원, 관공서 등이 인접해 있어 유동인구가 풍부한 편입니다. 또한, 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 주민 편의성이 높습니다.

4.3. 주변 시세 동향

유사한 면적의 오피스텔 매매 시세는 1억 5천만 원에서 2억 2천만 원 사이로 형성되어 있으며, 임대 시세는 보증금 1천만 원에 월세 70~100만 원 수준 또는 보증금 3천만 원에 월세 50~70만 원 수준으로 조사되었습니다. (이는 본 보고서 작성을 위한 일반적인 시장 조사 결과이며, 실제 거래 가격은 다를 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

부산지하철 1호선 토성역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 주변 편의시설

다양한 은행, 병원, 쇼핑 시설, 외식업체 등 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 교육 환경

본 물건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다. 동아대학교 부민캠퍼스가 인근에 위치해 있어 대학생 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

본 물건 인근 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

백문천 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 300만원은 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 위험 요소입니다. 확정일자 정보가 없어 배당 순위가 불명확하므로, 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 건물 노후도

1991년 준공된 건물로, 약 35년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획상 제한

일부 토지 이용 계획 상의 제한 사항(광로3류, 가로구역별 최고높이 제한 등)이 있어 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 높은 채권 총액

등기부 채권 총액이 490,000,000원으로 감정가를 초과하고 있어, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 부민동의 우수한 입지, 편리한 교통 환경, 그리고 대학가 인접으로 인한 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 건물의 노후도, 그리고 복잡한 권리 관계 등은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 요소입니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 예상되는 추가 비용 및 리스크를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 동아대학교 부민캠퍼스 인근으로 대학생 및 교직원을 대상으로 한 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 부산지하철 1호선 토성역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 교통이 매우 우수합니다.

* 일반상업지역에 위치하여 오피스텔 외 다양한 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 180,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 백문천 씨의 보증금 3,000,000원은 인수 여부가 불확실하므로, 입찰 시 이를 잠재적 추가 비용으로 고려해야 합니다.

현재 시장 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 보수적으로는 감정가 대비 소폭 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 입찰가는 본 물건에 대한 철저한 현장 조사를 통한 가치 평가, 주변 유사 물건의 낙찰가 분석, 그리고 명도 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.