나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6001 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 임랑리 146-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 임랑리 소재 '임랑문화공원' 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설 · 숙박시설 · 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

일련번호(2)·(3) : 부정형 토지로서, 도로로 이용중임. 일련번호(4~7) : 인접지와 대체로 등고평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2)·(3) : 현황 도로임. 일련번호(4~7) : 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) : 제2종일반주거지역(2014-06-25), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) : 제2종일반주거지역(2014-06-25), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2012-08-29)(소로2-330)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(4) : 제2종일반주거지역(2014-06-25), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(5) : 제2종일반주거지역(2014-06-25), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2012-08-29)(소로2-330)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(6) : 제2종일반주거지역(2014-06-25), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(7) : 제2종일반주거지역(2014-06-25), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 - 본건 토지 중 일련번호(4~7) 지상에 본건 건물 일련번호(1)이 소재하여 현황 일단지로 이용중인바 본건 토지 일련번호(4~7)는 일괄하여 평가하였음. - 본건 토지 중 일련번호(4) 일부(약 3㎡)는 현황 '도로'인 바, 이를 감안하여 감정평가 하였으며, 그 면적은 지적도상 개략적으로 산출하였음. - 본건 토지 중 일련번호(2)·(3)은 지목 도로이며 현황 도로로 이용중인 점을 감안하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층건으로서, (사용승인일 : 2015-09-04) - 외 벽 : 벽돌조, 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

1~3층 : 공부상 근린생활시설이며, 현황 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건 건물은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부출입이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 관리상태 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경6001(1) 사건번호의 부산광역시 기장군 장안읍 임랑리 146-6 소재 물건에 대한 보고서입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 1,245,818,800원입니다.

* 소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 임랑리 146-6

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,245,818,800원

* 토지 면적: 232.00㎡ (약 70.2평)

* 건물 면적: 313.54㎡ (약 94.9평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 우OOOOOOOOO

* 주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 기장군 장안읍 임랑리 소재 '임랑문화공원' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형태 및 이용 상태:

* 일련번호(2)·(3): 부정형 토지로서, 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호(4~7): 인접지와 대체로 등고평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

* 일련번호(2)·(3): 현황 도로입니다.

* 일련번호(4~7): 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지 일부는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 6월 11일 접수된 김포제일신용협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 김포제일신용협동조합 근저당 (2020-06-11, 564,000,000원)

* 등기부채권 총액: 1,408,242,024원

* 주요 권리 사항:

* 다수의 근저당, 압류, 가압류가 설정되어 있으며, 이들은 매각으로 인해 말소됩니다.

* 강제경매는 우리금융캐피탈주식회사에 의해 개시되었습니다 (2025-10-30, 650,668,518원).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건물 및 토지의 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 현장 조사를 통해 임차인 유무 및 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산 기장군 장안읍 임랑리에 위치하며, '임랑문화공원' 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능을 동시에 갖춘 지역입니다.

인근에 임랑해수욕장과 해안가 산책로 등이 있어 관광객 유입 가능성이 있습니다.

건물은 2015년에 사용 승인된 철근콘크리트 3층 건물로, 제2종근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '임랑문화공원'이 인접해 있어 공원 이용이 용이합니다. 또한, 임랑해수욕장과 횟집 등이 주변에 있어 해변 및 지역 특산물을 즐기기에 좋습니다. (검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 보다 상세한 현장 확인은 필요합니다.)

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 지역 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 건물은 1층부터 3층까지 모두 공실 상태로 파악되었습니다. 따라서 임대 수익을 확보하기 위해서는 적극적인 마케팅 및 임대 관리가 필수적입니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 인수 시 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 요소에 대한 면밀한 사전 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 현황: 토지 중 일부는 현황 도로로 이용되고 있으며, 건물은 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지 이용 현황에 대한 정확한 확인 및 법적 검토가 요구됩니다.

* 채권 권리 복잡성: 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있어, 경매 절차 상 권리 관계 복잡성을 시사합니다. (단, 매각으로 인한 소멸 예정 권리입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 장안읍 임랑리, 임랑문화공원 인근에 위치한 제2종근린생활시설 건물입니다.

건축물은 2015년에 준공되어 비교적 신축에 속하나, 현재 전체가 공실 상태입니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정입니다.

주변 관광지와의 인접성 등 입지적 장점에도 불구하고, 현재 공실 상태와 임대 관계 미확인 등은 향후 운영 및 수익성 확보에 있어 주요 고려 사항입니다.

투자자는 이러한 리스크 요소를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 시장 분석을 기반으로 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 임랑문화공원 및 임랑해수욕장 인근으로, 지역 관광 및 휴양 수요와 연계될 가능성이 있습니다.

* 건축물 연식: 2015년 사용승인으로 비교적 신축에 가까워, 즉각적인 대규모 리모델링 비용 발생 가능성은 낮습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 토지 활용 및 건물 운영의 효율성을 높일 수 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 향후 기장군 지역 개발 계획 등에 따른 잠재적 가치 상승 요인을 고려해볼 수 있습니다. (별도 조사 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정합니다.

현재 감정가는 1,245,818,800원입니다.

예상 입찰가는 시장 상황, 낙찰률, 물건의 현재 상태(공실), 향후 예상 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 본건의 공실 상태와 임대 관계 미확인 리스크를 감안할 때, 일반적인 경매 낙찰가율(감정가의 70~90%)을 참고하되, 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사, 상권 분석, 임대 시장 조사 등 전문적인 컨설팅이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.