나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22977 [1] 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 "봉래초등학교" 남서측 인근에 위치하는 블루스톤 13층 1303호로서, 부근은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "부산역" 이 소재하여 제반 교통사정 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물내 13층 1303호로서, 외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 "오피스텔"임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워, 도시가스, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약8미터 내외, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구 역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15).

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 영주동 671-5, 671-11번지 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 토지대장상 2018.6.26.부로 합병되어 현재 671-5번지 상에 소재하 고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임, 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 어려 워 관련공부 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경 매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요 망됨.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 심재형)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2025타경22977 (1) 부동산강제경매 사건으로, 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 13층 1303호 오피스텔에 대한 매각 물건입니다.

감정가는 222,000,000원이며, 토지 면적은 8.36㎡ (약 2.53평), 건물 면적은 57.65㎡ (약 17.44평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 2018년에 준공된 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 13층에 해당합니다. 건물에는 총 52호가 있으며, 본건의 전유부분 면적은 57.6475㎡ (약 17.44평)입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 중구 영주동에 소재한 "블루스톤" 오피스텔 13층 1303호로서, "봉래초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 여건은 양호한 편으로, 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선 "부산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

본건 서측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 부산지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경22977)로, 접수일자 2025년 10월 30일, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 207,540,570원입니다.

본건에는 선순위 임차인으로 심재형 씨가 있으며, 보증금 200,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2021년 8월 6일이며, 배당신고일자는 2025년 2월 6일입니다.

중요한 점은 심재형 씨의 대항력이 없다는 것이며, 주택도시보증공사(양도전:임차인 심재형)로부터 2026년 5월 11일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이러한 확약서 내용으로 인해, 본 경매 절차를 통해 낙찰받는 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 즉, 인수되는 보증금은 0원입니다.

모든 선순위 권리(주택임차권)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산 중구 영주동은 부산역 인근의 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 주변에는 다양한 상업시설, 업무시설, 그리고 주거용 건물들이 혼재되어 있어 유동인구가 많습니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 56.35㎡ ~ 60.65㎡)의 블루스톤 오피스텔 매매가는 다음과 같습니다.

2024년 4월 25일: 180,000,000원 (12층, 60.65㎡)

2025년 10월 10일: 170,000,000원 (14층, 56.36㎡)

2026년 3월 11일: 190,000,000원 (11층, 57.65㎡)

이를 바탕으로 볼 때, 해당 면적대의 오피스텔 시세는 약 170,000,000원에서 190,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 222,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

5. 생활정보

본건은 부산역 인근에 위치하여 부산 시내 및 타 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 부산지하철 1호선 부산역을 비롯한 대중교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에는 다양한 편의시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 봉래초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 상업 및 업무지구에 속해 있어 외식, 쇼핑, 문화생활 등을 편리하게 누릴 수 있습니다.

현재 주변에서 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 도심 상업 지역의 특성상 다양한 종류의 상업 및 유흥 시설이 혼재할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: 임차인 심재형 씨가 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 법적 분쟁의 여지를 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 현재로서는 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 실제 내부의 이용 상황, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 재확인해야 합니다.

* 면적 대비 토지 비율: 건물 면적(57.65㎡) 대비 토지 지분 면적(8.36㎡) 비율이 매우 낮습니다. 이는 집합건물의 특성이며, 토지 소유권 분쟁 가능성은 낮으나, 향후 건물 자체의 재건축 등과 관련된 이슈 발생 시 토지 관련 사항이 고려될 수 있습니다.

* 지역 개발 및 제한: 방화지구, 최고 높이 제한 지역, 중점경관관리구역 등 건축 및 개발에 대한 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 교통 요지인 부산역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 상업 시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

권리 분석상 임차인 관련 확약서 덕분에 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 이는 경매 투자의 안정성을 높이는 요인입니다.

다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있으며, 내부 상태 확인이 불가하다는 점은 주의해야 할 부분입니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산역 역세권에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 임차인 관련 확약서로 인해 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 임대 수요: 상업 및 업무지구 내 위치하여 오피스텔로서의 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 현재 시세가 낮은 편이므로, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 222,000,000원

최근 시세 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 감정가가 최근 시세보다 높은 편이며, 내부 확인 불가라는 리스크를 고려해야 합니다. 따라서 감정가보다는 최근 시세 범위를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 시세의 하한선보다는 높게, 상한선 수준 또는 약간 상회하는 가격을 고려할 수 있습니다.

리스크 요인(내부 미확인, 감정가와 시세 괴리)을 감안하여, 감정가의 80% 수준인 약 177,600,000원에서 시작하여, 시세 상단인 190,000,000원을 고려할 때, 경쟁 상황과 내부 상태 확인 여부에 따라 180,000,000원에서 195,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.