나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58532 [1] 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 22층2211호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재‘반석아트홀’북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 각종 근린생활시설, 근린공원, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상24층 건물 내 22층 2211호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 '오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, '오피스텔 건부지' 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 대로 및 서측으로 중로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 등임.

물건 비고

오피스텔로 이용중이며, 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58532 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 22층2211호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상24층 건물 내 22층

건축 연도: 2011년

1.2. 2.면적 정보

토지면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

토지지분: 6.15㎡ (약 1.86평)

건물면적: 38.25㎡ (약 11.57평)

건물지분: 38.252㎡ (약 11.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3.기타 기본 정보

감정가: 200,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ‘반석아트홀’ 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 각종 근린생활시설, 근린공원, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통인 편임.

2.3. 토지 이용 및 도로

인접지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, ‘오피스텔 건부지’ 등으로 이용 중임. 본건 동측으로 대로 및 서측으로 중로의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약 상, 접수일자 2020-12-15의 소유권이전(매매) 후, 접수일자 2025-10-29의 강제경매(채권자: 정상민, 권리금액: 208,000,000원)가 말소기준권리가 됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정상민

보증금: 208,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-09-28

확정일자: 2020-09-18

배당신고일자: 2025-10-29

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 채권자로서 강제경매를 신청하였음.

3.3. 등기부 요약

소유권 변동 이력이 있으며, 접수일자 2025-10-29 강제경매(정상민) 및 접수일자 2026-07-01 압류(영등포세무서장) 내역이 확인됨.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

주변에 근린공원, 아파트 단지 등이 혼재하여 주거 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준임.

5.2. 설비 현황

건물 내 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건의 경우, 대항력 있는 임차인(정상민)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(208,000,000원)이 감정가(200,000,000원)보다 높음. 임차인이 배당 절차를 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있음. 현재 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 주의사항에 명시된 바와 같이 임차인 보증금 전액 변제 여부에 따라 낙찰자에게 인수 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요함.

6.2. 기타 리스크

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있다고 단정하기 어려우나, 실제 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 함.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명한 점은 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 중심상업지역 내 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 보통 수준이나, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험이 가장 큰 리스크로 작용함. 임차인 보증금 인수 여부에 따라 총 취득 비용이 크게 달라질 수 있으므로, 배당표 및 임차인과의 명확한 소통을 통해 인수 금액을 확정하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 화성시 중심상업지역 내 위치하여 입지적 잠재력 보유.

* 최근 실거래가 정보 분석 시, 본건 면적 및 층수와 유사한 거래 사례 존재.

* 부동산 강제경매로 진행되어 권리관계 정리가 예상되나, 임차인 리스크 유의 필요.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과:

* 2026년 4월 27일 거래: 59.462㎡, 283,000,000원 (층수 15층)

* 2026년 5월 21일 거래: 39.853㎡, 178,000,000원 (층수 21층)

본건 건물 면적은 38.25㎡이며, 21층 거래 사례(39.853㎡, 178,000,000원)와 유사한 규모임. 해당 거래 사례의 면적당 가격(약 4,466,106원/㎡)을 기준으로 추정 시, 본건의 시세는 약 170,700,000원 수준으로 분석됨. 22층으로 21층보다 높은 층수임을 고려하면 이보다 높게 평가될 여지가 있음.

감정가는 200,000,000원이나, 본건의 가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인의 보증금(208,000,000원)을 인수할 경우, 낙찰가 외에 추가적인 부담이 발생함. 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 해당 금액을 인수해야 하므로 총 실취득가는 현 시세보다 높아질 수 있음.

따라서, 본건 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 순수 물건 가치 및 시장 상황을 고려하여 산정하며, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준, 혹은 최근 실거래가 수준을 기준으로 판단할 수 있음.

제공된 정보 및 최근 시세 분석을 토대로, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가 범위는 170,000,000원에서 190,000,000원 으로 제안함. 최종 입찰가는 임차인과의 협의 결과, 배당 정황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.