나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22129 [1] 경상남도 통영시 정량동 272-1 1동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 통영시 정량동에 소재하는 '충무초등학교'의 북동측 인근에 위치하며, 주 위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층 506호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 마감 외, 창호: PVC 창호 외.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지 서측으로 왕복 4차로 도로, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도 로, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소하천(저촉), 중로1류(폭 20m~25 m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확인 바람.

물건 비고

-공부상 '1동'이나 현황상 '가동'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 통영지원 2025타경22129 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 이OO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경상남도 통영시 정량동 272-1 1동 5층506호이며, 용도는 아파트입니다.

본 건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층 506호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 PVC 창호 외로 이루어져 있습니다.

현재 아파트로 이용 중입니다.

특이사항으로 공부상 '1동'이나 현황상 '가동'임을 유의해야 합니다.

1.3. 권리 분석

등기부 요약상 말소기준권리는 우리은행 근저당(2014-06-20, 34,100,000원)이며, 이 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (자세한 내용은 3.권리분석 참조)

1.4. 감정가 및 면적

감정가는 51,000,000원입니다.

토지 면적은 33.00㎡ (약 10.0평)이며, 건물 면적은 51.09㎡ (약 15.5평)입니다.

전용면적은 51.09㎡ (약 15.5평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 통영시 정량동에 소재하며, '충무초등학교'의 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있어 비교적 주거 환경이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

본 건 대지권의 목적인 토지는 서측으로 왕복 4차로 도로, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

추가적으로 소로2류(폭 8~10m), 중로1류(폭 20~25m)에 접해 있으며, 소하천(저촉), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 소하천구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 우리은행의 근저당권으로, 접수일자는 2014년 06월 20일이며, 권리금액은 34,100,000원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 우리은행 근저당권 이하로 접수된 모든 등기된 권리(등기구분: 갑4, 을7 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

현재까지 확인된 임차인은 없으며, 보증금 부담이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임대차 관계는 미상이며, 내부 확인 시 임대차 관계가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

본 물건이 속한 대도아파트는 1986년 12월 22일 사용 승인되었으며, 총 2개 동, 125세대로 이루어진 아파트 단지입니다. 최고층은 6층입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 검색 결과, 특별히 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

본 건 북동측 인근에 충무초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상/현황상 차이

등기부 상 '1동'으로 등록되어 있으나, 현황상 '가동'으로 사용되고 있는 점은 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 상태 확인이 어려운 상황이었습니다.

내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상의 여러 제한사항(소하천 저촉, 가축사육제한, 역사문화환경보존지역 등)이 존재하여 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 정량동에 위치한 아파트로, 충무초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

건축된 지 30년 이상 경과된 아파트이며, 공부상 명칭과 현황상 명칭의 차이, 그리고 내부 확인의 어려움이 주요 리스크 요인으로 파악됩니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 특별한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가는 시세 대비 다소 높게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 충무초등학교 인접으로 인한 교육 환경의 이점.

* 현재 파악된 권리관계상 인수할 채무가 없어 비교적 안전한 권리 분석 가능.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성이 있는 경우, 적절한 가격 접근 시 투자 가치 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 아파트가 2026년 1월 31일 40,000,000원(50.06㎡), 2026년 4월 29일 37,000,000원(52.85㎡), 2026년 5월 27일 35,000,000원(50㎡)에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 51,000,000원이지만, 실제 시장 거래가는 이보다 낮은 수준에서 형성되고 있는 것으로 보입니다.

특히, 건물 노후도와 내부 확인의 어려움, 그리고 공부상/현황상 명칭 차이 등 잠재적 리스크를 고려하여, 최근 거래 사례의 상단부 수준에서 약간의 프리미엄을 가미한 가격을 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본 건에 대한 예상 입찰가는 43,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.