나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31312 [1] 경상남도 진주시 충무공동 40-2 트레젠웰가 1층상가111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '롯데몰 진주점' 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통힙니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하5층, 지상16층 건 중 1층 상가111호로서 (사용승인일 : 2016.09.30) 외 벽 : 전면 페어글라스 등, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 바 닥 : 데코타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 구조입니다.

이용상태

근린생활시설(상호 : 미만각)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형의 평지로서, 업무용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 폭 약28m , 동측 및 남동측으로 폭 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 대로3류(폭 25m~30m)(대-주-3- 22)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소-국-1-36)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(중-국-3-35)(접합) ,가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예쩡지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참고 하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경31312 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

건물명: 트레젠웰가

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 40-2 (영천강로 172) 1층 상가111호

용도: 근린생활시설 (건축물대장상 업무시설)

사용승인일: 2016년 9월 30일

1.2. 면적 및 가격

감정가: 1,189,000,000원

토지 면적: 25.53㎡ (약 7.72평)

건물 면적: 110.72㎡ (약 33.49평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

경상남도 진주시 충무공동 소재 '롯데몰 진주점' 남측 인근에 위치합니다.

주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지 형상은 부정형의 평지로서, 업무용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하5층, 지상16층 건물 중 1층 상가111호입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물 서측으로 폭 약 28m, 동측 및 남동측으로 폭 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 지구단위계획구역

* 대로3류 (폭 25m~30m)

* 소로1류 (폭 10m~12m)

* 중로3류 (폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 혁신도시개발예정지구

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

본 건은 부동산 임의경매 사건입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 1번 신탁등기 말소(갑2), 근저당권(을3), 임의경매개시결정(갑3) 등이 존재합니다.

등기부채권 총액은 20,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 서 (서칠봉)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자/사업일자: 2023년 2월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인의 전입/사업일자(2023.02.15)는 말소기준권리(근저당권 접수일자 2025.09.09)보다 앞섭니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체만으로도 명도 과정에서 추가적인 시간, 비용, 및 분쟁 발생의 위험이 존재하므로 각별한 주의가 요구됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 을3 근저당권 (접수일자: 2025-09-09, 권리금액: 20,000,000원)

본건 경매 신청은 갑3 임의경매 (접수일자: 2025-10-23)입니다.

상기 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 참고사항에 따르면 지상권은 소멸되지 않을 수 있으나, 현재 관련 정보는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

건물명: 트레젠웰가

규모: 지하 5층, 지상 16층 (총 386호실)

주 용도: 업무시설 (건축물대장상)

현재 이용: 근린생활시설 (1층 상가 111호, 상호 '미만각')

건축물 용적률: 599.07%

건폐율: 70.85%

주요 설비: 위생, 급배수, 승강기, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

4.2. 현재 이용 상태

본건 1층 상가111호는 '미만각'이라는 상호로 근린생활시설로 이용 중입니다.

주변 상권은 롯데몰 진주점 인근으로, 오피스텔 및 근린상가, 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 롯데몰 진주점 인근으로 다양한 상업시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 가능한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석 섹션에서 상세히 기술한 바와 같이, 대항력 있는 임차인(서 )의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수하게 될 경우, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치므로 신중한 판단이 필요합니다.

반드시 현장 방문을 통해 임차인과 직접 소통하고, 명도 과정에서 발생할 수 있는 모든 변수에 대비해야 합니다.

6.2. 주변 혐오시설 유무

본건 주변 지역에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 장례식장 등)이 있는지 여부를 철저히 조사해야 합니다.

이는 향후 건물의 가치 및 안정적인 임대 수익 확보에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. (추가적인 현장 조사 및 지역 정보 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 진주시 충무공동의 우수한 입지에 위치한 근린상가 건물 1층입니다. 롯데몰 인근 상권으로 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 비교적 신축 건물로 상품성도 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 잠재적인 보증금 인수 가능성과 명도 관련 부담이 존재합니다. 이러한 리스크를 면밀히 분석하고 해결 방안을 마련하는 것이 본건 투자의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 롯데몰 진주점 인근의 발달된 상업지역으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 건물 상태: 비교적 신축 건물(2016년 준공)로 상품성 및 관리 측면에서 유리.

* 성장 잠재력: 지역 개발 계획 및 상권 활성화 시 추가적인 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 1,189,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원을 잠재적 인수 금액으로 간주하여 보수적으로 접근해야 합니다.

임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 선행하므로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

이러한 인수 가능성 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용(이사비, 법적 절차 비용 등)과 소요될 시간(수개월 이상 소요 가능)을 충분히 감안하여 실질적인 투자 가치를 신중하게 평가한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 감정가에서 잠재적 인수 보증금 및 명도 관련 비용을 차감한 금액을 기준으로, 주변 시세와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.