나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12775 [1] 경상남도 양산시 상북면 대석리 665 일양하이츠타운 103동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 상북면 대석리 소재 <공암삼거리> 남동측 인근에 위치하며 주위는 노변 근 린생활시설, 공동주택, 소규모 제조업체, 단독주택 및 미개발 나지 등으로 형성되어 있습니 다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상11층 건물 내 1층 105호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 샤시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리꼴에 유사한 토지로서 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 일부에 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 8미터, 남서측 일부에 폭 약 6미터의 도로에 접 합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1)(대석리 665) 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> (3)(대석리 665-3) 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 기타 본건의 내부구조 모습과 관련하여 건축물현황도 중 1층 전체 평면도상 내부구조와 1층 305호 호별평면도상 내부구조의 모습이 대칭으로 서로 다른 바 양산시청 건축과에 문의결과 1층 각 호별 평면도의 모습이 동일하다고 하는 점과 외부관찰에 따른 창호 및 발코니 등의 배치상황 을 볼 때 1층 전체 평면도상 내부구조가 실제와 같다고 판단되어 이를 기준으로 내부구조도 를 제시하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12775 (1)

소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 665 일양하이츠타운 103동 1층 105호

용도: 아파트

감정가: 76,000,000원

토지면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 양산시 상북면 대석리 소재 <공암삼거리> 남동측 인근에 위치하며, 주위는 노변 근린생활시설, 공동주택, 소규모 제조업체, 단독주택 및 미개발 나지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통입니다. 동측에 폭 약 10미터, 북측에 폭 약 8미터, 남서측에 폭 약 6미터의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: (대석리 665) 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 30일 한국주택금융공사의 근저당권 (을5)입니다.

등기부 요약:

- 소유권 이전: 윤병수 (1992-10-09), 정경출 (2022-12-30, 매매)

- 근저당: 한국주택금융공사 (2022-12-30, 48,510,000원, 말소기준)

- 가압류: 신한카드 (2025-06-16, 8,200,150원, 말소), 부산은행 (2025-06-25, 8,552,766원, 말소)

- 임의경매: 한국주택금융공사 (2025-10-30, 41,609,235원)

등기부채권 총액: 65,262,916원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 특별히 기재된 사항은 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상입니다. (임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담은 없으나, 점유 관계 및 실제 임대차 여부는 별도 확인 필요. 금액이 미상이라도 주의 필요.)

1.3. 상권분석

주변 환경: 근린생활시설, 공동주택, 소규모 제조업체 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통: 차량 접근은 용이하나, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보: 양산일양하이츠아파트, 1992년 8월 3일 사용승인되었습니다. 총 3개 동, 296세대로 구성되어 있으며, 주차는 총 245대 (지상 2대, 지하 8대) 가능합니다. 본건이 속한 건물은 최고 15층, 최저 1층으로 이루어져 있으며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕, 지하 1층, 지상 11층 건물 내 1층 105호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되었습니다.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 가스공급설비 등이 갖추어져 있습니다.

전용면적 및 분양면적: 본건의 전용면적은 59.96㎡ (약 18.14평)입니다. 아파트 전체의 총 면적은 27539.283㎡이나, 개별 호실의 정확한 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연식: 1992년 준공된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주차 공간: 총 245대 / 296세대 (세대당 약 0.83대)로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

임대관계 미상: 임대관계가 미상으로, 실제 점유자를 확인하고 명도 절차를 진행해야 합니다. 인수할 보증금은 없으나, 인도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 이용계획: 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분이 있어 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 상북면에 위치한 일양하이츠타운 아파트 1층 호실입니다. 1992년 준공되어 연식이 있지만, 주변에 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 도로 접합 상태도 양호합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계가 불분명하므로 실제 점유 상황을 정확히 파악하고 명도 절차를 진행하는 것이 중요합니다. 주차 공간이 세대 수 대비 부족한 점은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 임의경매 등 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

실거주 편의성: 1층에 위치하여 계단 이용이 불편한 가족에게 편리하며, 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

소액 투자 기회: 감정가가 7,600만원으로 비교적 낮고, 최근 실거래가를 고려하면 신중한 접근 시 소액으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 (59.96㎡ 기준):

- 2026년 3월 4일: 45,000,000원

- 2026년 5월 25일: 75,000,000원

감정가: 76,000,000원

본 물건의 면적(59.96㎡)과 가장 유사한 최근 매매 사례는 75,000,000원에 거래되었습니다. 또한 감정가는 76,000,000원으로 유사한 수준입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이 없고 권리상 문제도 없는 점을 감안하면, 최근 실거래가 및 감정가를 고려한 입찰이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 78,000,000원

(산정 근거: 최근 실거래가 75,000,000원 및 감정가 76,000,000원을 바탕으로, 향후 가치 상승 가능성을 고려하여 소폭 상향된 금액입니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 전략적인 판단이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.