나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12347 [1] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1347-1 다인로얄팰리스부산신항1차 17층1715호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '용원어시장' 남측 인근에 위치하는 '다인로얄 팰리스부산신항1차' 17층 1715호로서, 부근은 아파트단지 및 동유형의 업무시설, 근린생활시 설, 상업나지 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대 중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건 중 17층 1715호로서, 외벽: 석재판붙임, 복합판넬마감 등. 내벽 및 천정,바닥: 폐문부재로 조사치 못함. 창호: PVC창호 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업·업무용 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 남동측으로 대로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역 (일부제한 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구 역(일부제한 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2025-04-21)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 신항만건설예정지 역<신항만건설촉진법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및 제반 상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태 에 의거 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12347 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 용원동 1347-1 다인로얄팰리스부산신항1차 17층1715호

용도: 오피스텔

감정가: 132,000,000원

토지면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

토지지분: 6.87㎡ (약 2.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

건물지분: 47.9701㎡ (약 14.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 스OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '용원어시장' 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 단지, 유사한 업무시설, 근린생활시설, 상업 나지 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 위치 및 대중교통 통행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 남동측으로 대로(폭 25m~30m)와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m)에 접하며, 가축사육제한구역(일부 제한), 경제자유구역, 신항만건설예정지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 17층 1715호입니다. 외벽은 석재판붙임, 복합판넬 마감 등이며, 내벽, 천정, 바닥의 상세는 폐문부재로 조사가 불가능했습니다. 창호는 PVC 창호 등을 사용하였습니다.

* 이용상태

본건은 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적이 되는 토지는 인접 필지와 비교하여 대체로 평탄한 사다리형의 토지이며, 상업·업무용 건물 부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

* 등기부현황

본건은 2020년 6월 24일 소유권 이전(신탁 등기 말소) 후, 2020년 10월 19일 스마트에셋대부주식회사의 근저당권(45,000,000원)이 설정되었으며, 이 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이후 주식회사에스지파이낸스대부의 근저당권(45,000,000원)이 설정되었으나 말소되었고, 2025년 10월 30일 스마트에셋대부 명의의 임의경매개시결정(35,776,520원)이 등기되었습니다. 등기부채권 총액은 90,000,000원입니다.

말소기준권리인 스마트에셋대부주식회사의 근저당권(을1, 2020-10-19 접수)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 40,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2023-06-22

확정일자: 2023-06-22

배당신고일자: 2026-01-20

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 배당을 통해 보증금을 우선 변제받을 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건은 용원어시장 인근에 위치하며, 일반상업지역에 속해 있어 배후 수요가 있는 상업 및 업무지구의 특성을 가집니다. 인근에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 혼재하여 있어 상권 활성화 가능성이 있는 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준으로 편리성을 제공합니다.

* 주변 편의시설

주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 편의시설 현황은 현장 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 내부확인 불가

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 정확한 이용 상태 파악이 불가능했습니다. 이는 경매 진행 시 확인이 필요한 부분입니다.

* 토지이용 제한

본 토지는 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다. 이에 따른 구체적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.

* 개발 예정 지역

신항만건설예정지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동에 위치한 오피스텔로, 최근 건축된 건물에 해당합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점과 일부 토지 이용 제한 사항은 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2020년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수하는 권리가 없습니다.

* 대항력 없는 임차인: 보증금 회수가 가능한 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

* 합리적인 시세: 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 입지적 잠재력: 신항만 예정지역 및 상업지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 실거래가는 약 99,500,000원에서 100,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가 132,000,000원 대비 시세가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰을 통해 시세차익을 확보할 수 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 투자자는 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 105,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가보다 약간 높으나, 감정가보다는 현저히 낮은 수준으로, 물건의 가치와 경쟁 상황을 고려한 보수적인 예상가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.