나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12335 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1386-67 거풍힐링빌 202동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 '의창소방서 신촌119지역대' 북동측에 소재하며, 부근은 소규모 공동주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 4층건내 2층 202호로서 외벽: 몰탈위페인팅, 치장석 마감등 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 창호: 샤시창호구조 *폐문부재중으로 탐문에 의함.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적되는 토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 '거풍힐링빌 단지'의 북서측으로 2차선의 포장도로가 소재하며, 본건 대지권의 목적되는 토지는 단지내 도로를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12335 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 마OOOO (마산시농업협동조합)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1386-67 거풍힐링빌 202동 2층202호

건물명: 거풍힐링빌 202동 202호

용도: 다세대주택

건축 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물

준공 연도: 2013년 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 및 가격 정보

감정가: 128,000,000원

토지 면적: 90.88㎡ (약 27.5평)

토지 지분: 90.875㎡ (약 27.5평)

건물 면적: 75.92㎡ (약 23.0평)

건물 지분: 75.915㎡ (약 23.0평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 '의창소방서 신촌119지역대' 북동측에 위치하고 있습니다.

주변으로는 소규모 공동주택과 농경지가 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로를 통해 2차선 포장도로에 차량으로 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 편의시설 및 환경

단지 인근으로는 농경지가 분포하며, 소규모 공동주택들이 혼재되어 있습니다.

가장 가까운 공공시설로는 의창소방서 신촌119지역대가 북동측에 위치하고 있습니다.

주변에 학교, 대형마트, 병원 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 차량 이동 시 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

해당 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

행복한 암요양병원이 북면 동전리에 위치하나, 본 물건지에서 직선거리로 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리, 소멸/인수 권리)

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 마OOOO(마산시농업협동조합)입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 10월 31일 접수된 마산시농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

이 근저당권 및 그 이후 접수된 권리들(갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑15)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 실제 등기부등본 상에 지상권에 대한 등기사항이 확인되지 않더라도, 입찰 전 반드시 현장 조사 등을 통해 실제 권리 관계를 파악해야 할 수 있습니다. 현재로서는 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부등본 및 감정평가서 상 별도의 임차인 정보나 대항력 있는 임차인은 확인되지 않아, 임대차 관련 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 감정평가서 상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 혹시 모를 숨겨진 점유자가 있는지 사전 조사 필요성이 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

전반적으로 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

다만, 등기되지 않은 지상권 존재 가능성 및 임대관계 미상 정보에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 주거 및 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다.

주변이 대규모 상업지구나 도심과는 거리가 있어, 상업적 가치보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

최근 거래된 유사 면적의 '거풍힐링빌' 단지 내 실거래가를 고려할 때, 지역 내에서 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

해당 호수는 202동 2층 202호이며, 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다.

난방은 개별난방 방식입니다.

위생, 급배수, 난방 설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 생활권 내 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

주변 환경은 조용하며, 농경지와 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장 상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

감정평가서 상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 혹시 모를 숨겨진 점유자가 있는지 사전 조사 필요성이 있습니다.

부동산 등기사항에 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으나, 관련 등기 사항이 확인되지 않아 현장 조사를 통한 실체 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 북면 지역의 다세대주택으로, 비교적 최근 연식(2013년 준공)과 건물 및 토지 일괄매각으로 인한 권리관계가 명확한 편입니다.

감정가는 1억 2,800만원이며, 유사 면적의 최근 실거래가(1억 3,000만원)와 비교했을 때 시세와 큰 괴리는 없어 보입니다.

주변 환경은 공동주택과 농경지가 혼재되어 있으며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

잠재적 리스크로는 지상권 존재 가능성(실제 등기 확인 필요)과 임대 관계 미상 정보가 있으나, 전반적인 권리 관계는 비교적 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

2013년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

건물 및 토지 일괄매각으로 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

유사 면적 실거래가와 감정가의 차이가 크지 않아, 시세 차익보다는 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 128,000,000원

유사 면적(75.915㎡) 최근 매매 사례:

* 2025년 2월: 13,500만원 (82.224㎡, 거풍센터빌2단지)

* 2024년 2월: 13,000만원 (75.915㎡, 거풍힐링빌1단지)

* 2026년 2월: 9,000만원 (75.915㎡, 거풍힐링빌)

종합 분석:

제공된 JSON 정보 중, 본 건과 동일한 면적(75.915㎡)의 2024년 2월 실거래가는 1억 3,000만원이며, 2026년 2월 실거래가는 9,000만원으로 다소 차이가 있습니다. 2026년 거래가는 특이사항이 있거나, 다른 조건(층, 향, 수리 상태 등)에 따라 크게 달라졌을 수 있습니다.

감정가 1억 2,800만원은 2024년 거래가 1억 3,000만원과 유사한 수준으로, 현재 시세를 합리적으로 반영하고 있는 것으로 보입니다.

잠재적인 권리(지상권) 문제 및 임대관계 미상 등의 불확실성을 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 135,000,000원

추천 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.