나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58511 [1] 경기도 오산시 원동 552-4 한주아파트 101동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 오산시 원동 소재 '오산원일중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 주상용 부동산, 단독주택, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

1992년 04월 16일 사용승인을 득한 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지하1층, 지상15층 건물 내 제15층 제1504호로서, 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 내부도로를 통해 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성호중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25., 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경58511 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 552-4 한주아파트 101동 15층1504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 268,000,000원

* 토지면적: 57.84㎡ (약 17.5평)

* 토지지분: 57.84㎡ (약 17.5평)

* 건물면적: 124.53㎡ (약 37.7평)

* 건물지분: 124.53㎡ (약 37.7평)

* 전용면적 (JSON 데이터 기반): 84.87㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 1992년 04월 16일

* 구조: 철근콘크리트 벽식구조

* 건축물대장 분류: 집합건물 (총괄표제부, 표제부, 전유부 정보 참조)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

경기도 오산시 원동 소재 '오산원일중학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 주상용 부동산, 단독주택, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지대임.

* 교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통임.

* 도로상태:

단지 내 내부도로를 통해 외부 공도와 연계되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을14. 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (접수일자 2021-12-21, 채권액 264,000,000원)

본 물건은 상기 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(가압류, 임의경매개시결정, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 주요 등기사항:

* 소유권 이전: 이선호(2006-09-21), 김영단(2013-11-29), 허수신(2021-12-21, 매매)

* 근저당권: 한국스탠다드차타드은행 (264,000,000원)

* 가압류: 주식회사 케이뱅크 (27,442,786원), 제이비우리캐피탈주식회사 (10,830,001원), 경남은행 (5,723,583원), 현대캐피탈 (18,390,222원), 서울보증보험주식회사 (14,015,148원)

* 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (210,697,391원)

* 압류: 오산시

* 등기부채권 총액: 340,401,740원

* 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건의 경우 해당사항 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의사항: 임대관계가 미상이며, 인수 보증금 또한 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 조사가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

* 주변 환경:

근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 주상용 부동산, 단독주택, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

* 단지 정보:

* 한주아파트, 101동 15층 1504호.

* 총 4개 동, 299세대 규모의 아파트 단지임.

* 1992년 04월 16일 사용승인되어 건물 노후화가 진행되었음.

* 총 주차대수는 194대로, 세대당 평균 주차 대수가 약 0.65대로 다소 부족한 편임.

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있음.

* 전기차 충전기는 지하에 6대 설치되어 있음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

'오산원일중학교' 동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호한 편임.

* 건물 구조 및 설비:

철근콘크리트 벽식구조로, 지하 1층, 지상 15층 건물 내 15층에 해당함.

기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있음.

아파트로 이용 중임.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도:

1992년 사용승인을 받은 아파트로, 30년 이상 경과하여 향후 주요 설비 교체 및 유지보수 비용 증가, 재건축/리모델링 관련 이슈 발생 가능성이 있음.

* 주차 공간 부족:

299세대 대비 총 194대의 주차 공간은 입주민 간 주차로 인한 불편을 야기할 수 있으며, 이는 거주 만족도 및 환금성에 영향을 줄 수 있음.

* 임대 관계 미상:

명도 대상 주택에 실제 거주 또는 임대 중인 임차인이 있는지 여부가 불분명하며, 보증금 및 차임이 미상임. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 지연 및 추가 비용 발생의 위험이 있음.

* 소음 및 환경 영향:

토지이용계획상 '비행안전제3구역(전술)'에 해당하여 군용기 또는 항공기 운항으로 인한 소음 발생 가능성이 있으며, 이는 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

* 혼재된 토지 이용:

주변에 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로, 업종에 따라 소음, 분진, 악취 등 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 아파트로, '오산원일중학교' 인근에 자리하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. 교통 여건 또한 보통 수준이며, 비교적 넓은 건물 면적(124.53㎡)을 보유하고 있습니다. 그러나 1992년에 건축되어 상당한 노후화가 진행되었으며, 세대 수 대비 부족한 주차 공간, 그리고 가장 중요하게는 임대 관계가 미상인 점은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 비행안전구역에 속해 있어 소음 발생 가능성도 고려해야 합니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가 대비 시세: 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 향후 시장 상황에 따라 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

* 도시 개발 가능성: 오산시의 지속적인 도시 개발 계획 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 넓은 면적 활용: 124.53㎡ (약 37.7평)의 넓은 면적은 가족 단위 거주에 적합하며, 리모델링 시 가치 상승 효과를 극대화할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 아파트 단지 내 전용면적 84.87㎡ (약 25.7평) 기준, 2026년 4월 19,600만원, 5월 19,400만원, 7월 20,100만원에 실거래가 이루어졌습니다. 평균 시세는 약 19,700만원 수준입니다.

본 건의 건물 면적은 124.53㎡ (약 37.7평)로, 이는 전용면적 84.87㎡에 비해 약 1.47배 넓은 면적입니다. 이 비율을 적용하면 약 28,959만원에 달하는 가격으로 환산될 수 있습니다.

하지만, 건물의 노후도, 잠재적 리스크, 그리고 감정가(268,000,000원)가 최근 실거래가 평균(약 19,700만원)보다 상당히 높다는 점을 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가:

상기 분석 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 제안합니다.

이는 최근 실거래가 범위를 상회하지만, 감정가보다는 낮은 수준으로, 건물의 가치를 최대한 반영하면서도 발생 가능한 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다.

경매 초기 또는 유찰 시에는 시장가에 근접한 수준에서, 후순위 입찰 시에는 추가적인 가격 조정을 고려할 수 있습니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가에 인수 보증금은 포함되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.