나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12634 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 650-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 “천상초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능함.

형태 및 이용상태

자체 등고 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 중로한면과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물로서, (사용승인일: 2020.01.17), 외벽: 치장석 붙임, 스톤코트 마감 등, 내벽: 내부 인테리어, 벽지바름, 타일붙임 등, 창호: 샷시창호 등.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 1~3층: 근린생활시설, 4층: 주택.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 냉·난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 일련번호(2)에는 별첨 “지적 및 건물개황도, 사진용지” 와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㅂ)이 소재하며, 개략적인 실측을 통하여 면적을 산출하고 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를 병용하여 감정평가하였으니 정확한 소유권 및 일괄경매 여부 등에 대해서는 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서 명세표 상 ㄱ.~ㅂ.) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경12634 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 650-4

건물 용도: 근린주택

감정가: 2,418,514,900원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최OOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 359.10㎡ (약 108.6평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 713.71㎡ (약 215.9평)

건물 제시외 면적: 207.21㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 도시개발구역, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 감정서 명세표 상 제시외 건물(ㄱ.~ㅂ.) 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 “천상초등학교” 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 건물 북측으로 중로(폭 12m~15m)와 접해 있어 교통이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 자체 등고가 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 주상복합 용도의 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(250m 이내 축종 제한) 및 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지의 말소기준권리는 1997-02-26 접수된 소유권이전(이정원) 이후 2013-07-26 접수된 서울산새마을금고의 근저당권(을5)이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

건물의 말소기준권리는 2020-01-23 접수된 서울산새마을금고의 근저당권(을1)이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지 전체를 기준으로 할 때, 2013-07-26 접수된 근저당권이 가장 빠른 말소기준권리가 될 것으로 판단됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 모든 근저당권, 지상권, 가압류, 강제경매, 임의경매 등은 말소 예정 권리에 해당하여 매각으로 소멸됩니다.

다만, 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이정순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-11

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 차승윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-02-17

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로, 매각 이후에도 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. 명확한 보증금 및 차임 미확인 시에도 주의가 필요합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 기타 참고사항

물건 명세서 작성일: 2026-08-05

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 임차인 현황 재확인 필수)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 현황

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택 거래 내역으로, 본건 '근린주택'과는 건물 유형 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

- '다온빌'(654-2번지, 2022년식)의 2026년 6월 거래액은 7억 3,080만원 (전용면적 64.9㎡)으로, 거래 면적 기준 약 1,126만원/㎡에 해당합니다.

- '락한파크빌'(603-5번지, 2006년식)의 2026년 6월 거래액은 15억원 (전용면적 84.81㎡)으로, 거래 면적 기준 약 1,768만원/㎡에 해당합니다.

해당 자료들은 주변 '다세대' 주택의 개별 호실 거래가로, 본건과 같은 집합건물의 전체 면적(713.71㎡) 및 근린생활시설 포함 용도를 고려할 때 직접적인 시세 추정에는 주의가 필요합니다.

4.2. 본건 건물 가치 추정 (감정가 기반)

본건은 2020년 신축된 비교적 신축 건물이자 주상복합 건물로, 감정가는 2,418,514,900원입니다. 제시된 주변 '다세대' 주택 시세와 직접 비교하기는 어렵지만, 지역 내 부동산 거래 활동이 활발함을 엿볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물이며, 2020년 1월 17일에 사용승인을 받았습니다.

- 1층~3층: 근린생활시설

- 4층: 주택으로 이용 중입니다.

기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기, 냉난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

천상초등학교가 인근에 위치하며, 주상복합 건물의 특성상 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 환경 특이사항

본건은 도시개발구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

주변 지역 부동산 매물 정보를 종합해 볼 때, 다세대 주택 등의 거래가 활발하게 이루어지고 있어 부동산 시장의 수요가 존재함을 알 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

차승윤 임차인은 2017년부터 전입하여 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 법적으로 대항력이 인정되므로 명도 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 시간과 비용을 발생시킬 수 있는 주요 리스크입니다.

6.2. 중복사건

중복사건으로 분류되어 있어, 본건 외 다른 경매 또는 압류 절차가 동시에 진행될 가능성이 있습니다. 관련 서류 및 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 도시개발구역

도시개발구역으로 지정된 점은 향후 개발에 따른 이점이 있을 수 있으나, 구체적인 개발 계획 및 본건 토지의 편입 여부에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

감정서 명세표 상 ㄱ.~ㅂ.로 표기된 제시외 건물들이 일괄 매각에 포함됩니다. 이들 건물의 법적 지위, 이용 현황, 철거 가능성 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.5. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 심각한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역이 지정된 점으로 미루어 지역 특성에 따른 제한 사항이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)의 근린주택입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 1~3층 근린생활시설과 4층 주택으로 구성되어 복합적인 활용이 가능합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 도시개발구역 내 위치는 향후 성장 잠재력을 시사합니다.

하지만, 2017년부터 거주하며 대항력을 갖춘 임차인이 존재하고, 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 특이사항은 명도 과정에서의 불확실성을 내포하고 있습니다. 또한, 중복 사건 진행 여부와 제시외 건물 포함 등 추가적인 확인이 필요한 부분들이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 준공되어 건물의 노후도가 낮고 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 입지: 울산 울주군 범서읍의 주요 주거 및 상업 지역에 위치하여 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 복합 용도: 근린생활시설과 주택이 혼합된 건물로, 임대 수익 창출 및 자산 가치 상승을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 도시개발구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 2,418,514,900원입니다.

본건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 명도 과정에 불확실성이 따르는 점, 중복 사건 등 리스크 요소를 고려해야 합니다. 또한, 주변 '다세대' 주택 시세 정보는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

이에 따라, 감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 약 2,300,000,000원 수준에서 검토해볼 수 있습니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려하지 않음)

최종 입찰가는 임차인과의 협의 결과, 명도 가능성, 낙찰 후 예상되는 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.