나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12731 [1] 울산광역시 동구 방어동 1064 현대중공업(주)외국인아파트 104동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "화암고등학교"남측 인근에 위치하며, 주위는 HD현대중공업, 아파트, 학교, 근린생활시설, 소공원, 단독주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지하1층/지상10층 제104동 제6층 제602호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 소화전, 도시가스, 난방, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로) (접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12) (화암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-12)(화암고등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기타사항 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12731 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진OOOOOOOOO (등기부상 진주동부농업협동조합 확인)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

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* 소재지: 울산광역시 동구 방어동 1064 현대중공업(주)외국인아파트 104동 6층 602호

* 아파트명: 현대중공업(주)외국인아파트

* 사용승인일 (구축물): 2007년 10월 (20071001)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브 지붕 지하1층/지상10층 중 제104동 제6층 제602호

1.3. 면적 및 용도

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* 용도: 아파트

* 토지면적: 162.22㎡ (약 49.07평)

* 토지지분: 162.2224㎡ (약 49.07평)

* 건물면적: 122.80㎡ (약 37.14평)

* 건물지분: 122.8㎡ (약 37.14평)

* 전용면적 (참고): 제공된 JSON 매매/임대 데이터상의 전용면적은 48.21㎡ 또는 84.92㎡ 등으로 기록되어 있으나, 본건의 건물면적은 122.80㎡로 명시되어 있습니다.

1.4. 감정가

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* 감정가: 303,000,000원

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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2.

* 본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "화암고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 HD현대중공업, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 소공원, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

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2.

* 차량을 이용한 출입이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 아파트 단지 내외부의 가로망 상태 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

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3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

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* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 없음)

3.2. 인수되는 권리

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* 임차인 인수 보증금 합계: 0원. 임차인이 존재하더라도 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

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2.

* 임대관계: 미상. 본 건에 대한 임차인의 존재 여부 및 상세한 보증금, 차임 등은 현재 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

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* 말소기준권리: 2022년 08월 17일 접수된 진주동부농업협동조합의 근저당권 (채권액 300,000,000원)입니다.

* 본 경매 사건(2025타경12731)을 포함한 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 330,844,000원

4. 상권분석

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2.

4.1. 주변 상업시설

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2.

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 산업단지(HD현대중공업)와 인접하여 직주근접의 이점이 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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* 아파트 단지 내에 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터 등의 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 근린생활시설 및 소공원을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

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2.

* 단지 남측 인근에 화암고등학교가 위치하며, 해당 학교의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. (교육환경 보호 관련 법률 적용)

* 주변에 다수의 학교 시설이 분포하고 있어 교육 환경은 양호할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

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2.

6.1. 임대차 관계 불확실성

2.

2.

* 임대관계가 미상으로, 현재 점유자가 임차인일 경우 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 면적 정보 차이

2.

2.

* 제공된 건물면적(122.80㎡)과 JSON 판매/임대 정보상의 전용면적(48.21㎡, 84.92㎡) 간 차이가 존재하므로, 실제 방문을 통한 면적 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

2.

2.

* 제2종일반주거지역으로 분류되며, 중로 2류 및 3류 도로에 접해 있습니다.

* 화암고등학교 주변의 상대보호구역, 절대보호구역 지정으로 인해 인근 지역 개발 또는 재건축 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

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2.

* 본 물건은 울산광역시 동구 방어동에 위치한 아파트로, 현대중공업 단지와 인접하여 직주근접성이 우수하며 주거 환경 또한 양호한 편입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 안전한 경매 물건으로 판단되나, 임대차 관계의 미상 정보는 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 분석이 필요하며, 제공된 면적 정보의 명확한 확인이 중요합니다.

* 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 직주근접의 안정적인 수요

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2.

* 현대중공업 종사자들을 주요 수요층으로 하는 안정적인 임대 및 거주 수요가 예상됩니다.

8.2. 명확한 권리관계

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2.

* 말소기준권리가 명확하고 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 안전성이 높습니다.

8.3. 대규모 아파트 단지 내 입지

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2.

* 총 184세대의 현대중공업외국인아파트 단지에 속해 있어 기본적인 커뮤니티 시설 및 관리 시스템 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

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2.

* 최근 아파트 매매 실거래가 분석 결과 (84.92㎡ 기준, 190,000,000원 적용 시 122.80㎡ 환산가 약 274,700,000원), 본건과 유사한 면적대의 아파트 시세는 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 303,000,000원 대비 시장 가격을 고려하여, 첫 경매 진행임을 감안한 예상 입찰가는 약 275,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다.

* 실제 입찰가는 본인의 투자 성향, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.