나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31973 [1] 대구광역시 서구 비산동 770-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석감정 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 '북비산초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 번호 (1) 토지는 소형차량 접근이 가능하며, 버스 등 대중교통과 간선도로 등의 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

본건 번호 (1) 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 사다리형으로 '단독주택'의 부지입니다.

인접 도로상태

본건 번호 (1) 토지는 남측으로 폭 약 3m의 인도블럭포장 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 번호 (1) 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구북비산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 번호 (2-1) 건물은 시멘트블럭조 강판지붕 단층으로 - 사용승인일 : 1985.02.08. - 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인트 등 마감 - 내 벽 ; 시멘트몰탈위 벽지붙임 또는 페인트 등 마감 - 바 닥 : 바닥재깔기 등 마감 - 창 호 : 목재 및 샤시 2중창호에 유리끼움 등입니다. 본건 번호 (2-2) 건물은 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층으로 - 사용승인일 : 1985.02.08. - 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인트 등 마감 - 내 벽 ; 시멘트몰탈위 페인트 등 마감 - 창 호 : 목재 단창입니다.

이용상태

본건 번호 (2-1) 건물은 '단독주택', 번호 (2-2) 건물은 '변소 및 다용도실'입니다.

설비내역

본건 번호 (2-1) 건물은 난방설비, 위생 및 급배수설비가 되어 있으며, 번호 (2-2) 건물은 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

본건 번호 (2-1) 건물은 공부상 '세멘기와'지붕이나, 실제 '강판지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각
지분매각
공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음
목록2 건물 중 '단층주택 24.8㎡'는 공부상 '세멘기와'지붕이나, 현황은 '강판'지붕임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

• 사건번호: 대구서부지원 2025타경31973 (1)

• 소재지: 대구광역시 서구 비산동 770-17

• 용도: 단독주택

• 감정가: 107,553,200원

• 토지면적: 46.00㎡ (약 13.92평)

• 건물면적: 28.54㎡ (약 8.63평)

• 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (토지 지분 8.3628㎡, 건물 지분 5.19㎡)

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 농업협동조합중앙회 (농협)

2. 입지조건

입지조건

• 위치 및 주위환경: 대구광역시 서구 비산동, 북비산초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 주거지역입니다.

• 교통상황: 소형차량 접근이 가능하며, 버스 등 대중교통 이용이 편리하고 간선도로 접근성이 양호하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

• 도로상태: 본건 토지는 남측으로 폭 약 3m의 포장 도로에 접하고 있습니다.

• 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(북비산초등학교), 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다.

• 건축물 정보:

• 주요 건물 구조: 시멘트블럭조 강판지붕 단층 주택 (사용승인일: 1985.02.08.)

• 건축물 현황: 공부상 지붕은 '세멘기와'이나, 현황은 '강판' 지붕입니다.

• 이용상태: 단독주택 (24.8㎡), 변소 및 다용도실 (3.74㎡)

• 설비내역: 난방, 위생 및 급배수 설비가 되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

• 말소기준권리: 등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 4월 9일 접수된 현대캐피탈주식회사(갑12)의 가압류입니다.

• 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 등기부상 권리는 없습니다.

• 임차인 현황:

* 김정숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-16. 대항력 없음.

(주의: 보증금 및 차임이 미상인 경우, 추후 권리 신고 또는 법적 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

• 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 신고하였으며, 이는 매수보증금 미납으로 실효될 수 있습니다. 실효 시 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

4. 상권분석

상권분석

• 물건지 주변은 북비산초등학교를 중심으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 단독주택 및 다세대주택이 주를 이루고 있습니다.

• 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

• 주거환경개선지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

• 교통: 버스 정류장이 인접해 있어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

• 교육: 북비산초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

• 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

• 지분매각: 본 물건은 토지 및 건물의 일부 지분만 매각되므로, 나머지 지분 소유자와의 협의가 필수적입니다. 지분 소유자의 비협조 시 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

• 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무산될 수 있으며, 낙찰 후에도 공유물 분할 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

• 건물 노후화 및 지붕 현황 차이: 사용승인일(1985.02.08.) 기준으로 건물이 노후화되어 있어 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 공부상 지붕과 현황 지붕(세멘기와 vs 강판)의 차이로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

• 주거환경개선지구: 지역 개발 가능성이 있지만, 사업 진행 여부 및 시기는 불확실하여 장기적인 투자 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

• 본 경매 물건은 대구광역시 서구 비산동에 소재한 단독주택의 지분 경매 건입니다.

• 북비산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

• 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수 가능성, 건물 노후화 및 지붕 현황 차이 등의 리스크 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

• 주거환경개선지구에 포함되어 있어 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있으나, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

• 소액으로 부동산 지분을 확보할 수 있는 기회입니다.

• 주거환경개선지구 내 위치로 향후 지역 개발 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

• 초등학교가 인접하여 안정적인 임대 수요를 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

• 본 물건은 토지 및 건물의 일부 지분(토지 약 18%, 건물 약 18%)만 매각되는 점을 고려해야 합니다.

• 전체 감정가 107,553,200원을 기준으로, 지분율(약 18%)을 적용하면 약 19,360,000원 수준입니다.

• 최근 주변 다세대/연립 주택 매매 사례(2026년 3월)는 3.3㎡당 약 500만원 ~ 900만원 수준으로 형성되어 있으나, 본 물건은 지분 매각 및 소형 건물이라는 점을 감안해야 합니다.

• 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 해당 부담은 없습니다.

• 상기 정보를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 가치는 감정가의 50%~70% 수준에서 보수적으로 평가할 수 있습니다.

• 따라서, 예상 입찰가는 15,000,000원 ~ 25,000,000원 수준으로 제안합니다.

• 최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태, 지분 소유자와의 관계, 주거환경개선지구 사업 진행 현황 등을 추가적으로 확인하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.