나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31967 [1] 대구광역시 서구 내당동 308-11 삼익뉴타운 207동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 내당동 소재 '경운초등학교' 서측 인근에 위치하며,아파트단지,단독주택,근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 제 차량의 진출입은 용이하며 인근에 버스승강장 및 지하철역(감삼역)이 소재하여 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층건 중 제207동 제4층 제406호호로서, 외벽 :몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 :벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 바닥 :장판지,내장바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 :새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,승강기설비,소방설비,도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지로서 사다리형 평지이며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복5차선 포장도로,동측 및 서측을 노폭 약12m정도의 포장도로,남측으로 노폭 약8m정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

내당동 308-11 :도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-10-12)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(대구과학기술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경덕여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중리중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 내당동 315-1 :도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-10-12)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(경운중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경덕여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구경운초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중리중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 내당동 318 :도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-10-12)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(대구과학기술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경덕여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31967 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대구대동신용협동조합 (말소기준권리)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 대구광역시 서구 내당동 308-11 삼익뉴타운 207동 4층 406호

용도: 아파트

건축년도: 1980년 (사용승인일: 1980-09-29)

토지 면적: 45.24㎡ (약 13.68평)

건물 면적: 85.02㎡ (약 25.72평) (이는 공급면적 또는 계약면적으로 추정되며, 전용면적은 약 46㎡ 내외로 보입니다.)

토지 지분: 45.24㎡

건물 지분: 85.02㎡

총 층수: 12층 중 4층

1.3. 감정가

감정가: 213,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 내당동 소재 '경운초등학교' 서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 지하철역(감삼역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 북측으로 왕복 5차선 도로, 동측 및 서측으로 노폭 약 12m 도로, 남측으로 노폭 약 8m 도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 주변에 경운초등학교, 경운중학교, 중리중학교, 대구과학기술고등학교, 경덕여자고등학교, 세화유치원 등 다수의 교육시설이 위치합니다.

* 인근에 편의시설 및 상업시설이 혼재되어 있습니다.

* 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추후 현장 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 등기가 존재하며, 말소기준권리는 2020년 10월 14일 접수된 대구대동신용협동조합의 근저당권(255,600,000원)입니다.

이 외에도 주식회사 리드코프의 근저당권이 존재했으나 말소되었습니다.

전체 채무 총액은 346,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

다만, 물건 명세서상 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸주의

말소기준권리인 대구대동신용협동조합의 근저당권보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

단, 물건 명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 주택 및 상가 혼용지대로, 아파트 단지 내 상가와 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

경운초등학교, 경운중학교, 중리중학교, 대구과학기술고등학교, 경덕여자고등학교, 세화유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 주차시설

삼익뉴타운 단지는 총 1500대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (지상 5대, 지하 45대, 그 외 추가 공간으로 추정)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 아파트는 1980년 사용승인되어 약 46년 된 노후된 건물입니다.

따라서 건물 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 미상 정보

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 명도 대상인지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 공부와의 차이

제공된 정보상 공부와의 차이는 없습니다.

6.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 가능성이 있어, 이에 대한 상세 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 내당동의 삼익뉴타운 아파트로, 비교적 양호한 입지조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 주변에 다수의 교육시설이 있어 주거 환경이 좋으며, 단지 내 편의시설 및 충분한 주차 공간도 장점입니다. 다만, 건물 노후도가 높다는 점과 임대차 관계가 불분명하다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되므로 권리 관계는 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 감삼역 인근 역세권 아파트

* 초, 중, 고등학교 및 유치원이 밀집한 교육 특화 지역

* 주거 및 상업시설 혼합 지역으로 생활 편의성 양호

* 적극적인 명도 진행 시, 저평가 매수 기회 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 46㎡)의 삼익뉴타운 아파트 매매가는 2026년 6월 10,500만원, 10,000만원, 7월 9,000만원 수준에서 형성되어 있습니다.

* 이는 전용면적 기준 평당 약 2,000만원 (9,833만원 / 13.9평) 내외의 시세를 나타냅니다.

* 본 건의 건물 면적은 85.02㎡(약 25.72평)으로, 이는 전용면적(약 46㎡)보다 훨씬 넓습니다. 제공된 아파트 매매 정보의 'excluUseAr' (전용면적)이 약 46㎡인 점을 감안하면, 85.02㎡는 공급면적 또는 계약면적일 가능성이 높습니다.

* 경매 물건의 감정가는 213,000,000원이며, 이는 최근 실거래가(약 9,000만원 ~ 10,500만원) 대비 매우 높게 책정되었습니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 차이, 또는 면적 표기 방식(공급면적 기준 감정) 때문일 수 있습니다.

* 총 채무액 346,600,000원이 감정가(213,000,000원)보다 훨씬 높다는 점은 주목할 부분입니다.

* 건물 노후도(1980년 준공, 약 46년) 및 명도 대상 여부 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 최근 실거래가(전용 46㎡ 기준)를 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 약 10,000만원 내외로 추정됩니다.

* 본 건의 공급면적(85.02㎡) 기준으로는 시세 파악이 어렵지만, 일반적인 아파트 가격 형성 기준은 전용면적에 따릅니다.

* 감정가 2억 1,300만원은 현재 시세보다 매우 높아, 입찰 시 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 접근해야 합니다.

* 보증금 인수분은 0원이므로, 실질적으로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 따라서, 최근 실거래가(전용 46㎡ 기준 약 1억원)와 건물 노후도, 명도 리스크를 종합적으로 고려하여, 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 본 건의 높은 감정가는 유찰을 유도할 가능성이 높으며, 다음 기일에 감액된 가격으로 재매각될 가능성도 있습니다.

* 보수적인 접근으로, 1차 권장 입찰가는 110,000,000원 으로 제시하며, 현장 확인 및 명도 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.