나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34807 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 48-3 아르테 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미구청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 중소형 공장, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선 "춘의역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물내 제7층 제702호로서, (사용승인일 : 2020.09.25) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감등, 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 너비 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34807 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 48-3, 아르테 7층 702호

건물명: 아르테

용도: 업무시설 (오피스텔)

준공년월: 2020년 09월 25일

감정가: 412,000,000원

토지 면적/지분: 21.76㎡ (약 6.58평)

건물 면적/지분: 75.33㎡ (약 22.79평)

건축 규모: 지상 9층 건물 중 7층, 총 연면적 5499.47㎡, 건폐율 58.88%, 용적률 438.24%

주차 시설: 기계식 주차 44대 가능

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

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1.1. 입지조건

최고의 입지: 경기도 부천시 원미구 원미동 48-3번지에 위치하며, "원미구청" 북측 인근입니다.

주변 환경: 업무시설(오피스텔), 중소형 공장, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 복합적으로 혼재된 지역입니다.

교통 접근성: 차량의 출입이 용이하며, 대중교통으로는 인근 노선버스정류장과 지하철 7호선 "춘의역"이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 토지는 남측으로 너비 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

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1.2. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 갑3 압류 (구로세무서장, 2023년 07월 31일 접수)입니다.

등기부 채권 총액: 2,071,613,805원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김정금

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 05월 27일

대항력: 없음

인수 여부: 없음

주의 사항: 보증금 및 차임이 없으므로 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김형준)

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 10일

확정일자: 2021년 07월 15일

배당신고일자: 2023년 09월 13일

대항력: 없음

인수 여부: 없음

주의 사항: 주택임차권이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (을구 순위 6번 주택임차권등기는 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

기타 권리 사항:

* 토지거래허가구역: 해당 구역 내에서 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. (허가 기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있습니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 부동산에 공동 담보로 설정되었을 가능성이 있습니다.

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1.3. 상권분석

지역 특성: 업무시설(오피스텔), 중소형 공장, 주거시설, 근린생활시설 등이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다.

주요 인근 시설: 부천시 원미구청이 인근에 위치하고 있어 행정기관 이용이 편리합니다.

잠재적 상업성: 건물 내부에 업무시설 외 제2종근린생활시설이 포함되어 있어 다양한 근린 생활 업종의 입점이 가능하며, 주변 지역의 수요를 흡수할 수 있습니다.

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1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본건 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다. (인근 편의시설 조사 결과, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 접근성은 보통 수준으로 파악되었습니다.)

교통: 지하철 7호선 춘의역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 인근에 직접적으로 심각한 혐오시설이 발견되지 않았으나, 지역 특성상 중소형 공장이 혼재되어 있어 이에 대한 민감도는 개인별로 다를 수 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 후 소유권 이전 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다. (단, 허가기간 종료 후에는 해제됩니다.)

HUG 관련 복잡성: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등장하는 등 복잡한 권리관계가 얽혀 있어, 인수 조건 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

높은 부채 부담: 등기부 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 채권 회수 및 낙찰 후 담보 대출 등에 제약이 있을 수 있습니다.

권리관계 확인: 임차인 현황 및 말소 예정 권리 등을 종합적으로 고려하여 인수할 권리가 없는지 최종 확인이 중요합니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축급 오피스텔로, 지하철 7호선 춘의역 역세권에 위치한다는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 건물 자체에 업무시설과 근린생활시설을 겸할 수 있는 복합 용도가 허용되어 있습니다. 그러나 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 채권 및 임차권 관계가 있어 이에 대한 철저한 분석과 주의가 요구됩니다.

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1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 상대적으로 낮은 유지보수 비용이 예상됩니다.

역세권 입지: 지하철 7호선 춘의역 인근에 위치하여 임차 수요 확보 및 투자 가치 상승 잠재력이 있습니다.

복합 용도: 업무시설 및 제2종근린생활시설로 활용 가능하여 다양한 수익 모델 창출이 가능합니다.

토지거래허가구역 해제 후 투자 매력 증가: 현재 토지거래허가구역이지만, 2026년 8월 25일 이후 해제 예정이므로 향후 거래가 용이해질 전망입니다.

HUG 주도 경매: 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청한 사건으로, 채권 회수를 위한 절차가 명확히 진행될 가능성이 높습니다.

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1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석: 제공된 정보와 JSON 데이터를 바탕으로 분석한 결과, 해당 물건의 감정가는 412,000,000원입니다. 현재 시점에서의 정확한 실거래가 비교 분석을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

인수 보증금: 0원 (모든 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 관련 권리도 말소 예정입니다.)

예상 입찰가 산정: 감정가를 기준으로, 물건의 잠재적 리스크(토지거래허가구역, HUG 관련 복잡성)를 고려하여 일반적인 경매 할인율(10~30%)을 적용합니다.

예상 입찰가 범위: 329,600,000원 ~ 370,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.