나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3439 [1] 대구광역시 서구 비산동 453-20 4층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 "서부시장" 북서측 인근에 위치하는 제4층 제501호 구분건물(다세대주택)로서, 부근일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성 되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 4층 건물로서, -외벽: 외장타일 및 몰탈위페인팅 마감 등 -내벽: 벽지 및 타일 마감 등 -바닥: 장판지 및 타일 마감 등 -창호: 샷시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 보도블럭 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경3439 (1)

소재지: 대구광역시 서구 문화로66길 3-16 (비산동) 4층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 98,000,000원

토지면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

건물면적: 59.49㎡ (약 17.99평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서대구농업협동조합

건물구조: 철근콘크리트구조, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 4층 건물

사용승인일: 1995년 06월 22일

총 세대수: 7세대

건축년도: 1995년

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 "서부시장" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 북동측 및 남동측으로는 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 07월 17일 접수된 서대구농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 본 경매 절차로 인하여 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

총 채권액: 64,956,153원 (근저당 40,800,000원 + 임의경매 24,156,153원)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

본건의 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

등기구분: 갑1

권리종류: 소유권보존

권리자: 윤덕환

말소: -

비고:

등기구분: 을2

권리종류: 근저당권

권리자: 서대구농업협동조합

권리금액: 40,800,000원

말소: 말소

비고: 말소기준권리

등기구분: 갑8

권리종류: 임의경매

권리자: 서대구농업협동조합

권리금액: 24,156,153원

말소: 말소

비고: 대구지방법원 서부지원의 임의경매개시결정(2025타경3439)

1.3. 상권분석

본건은 서부시장 인근에 위치하여 전통적인 상권의 이점을 가지고 있습니다. 주변 지역은 주거와 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 또한, 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역의 재정비 및 개발 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 서부시장, 각종 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 노출되는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 환경 특성상 간헐적으로 존재할 수 있는 소규모 시설에 대한 주의는 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주거환경개선지구: 재개발 가능성이 있으나, 사업 진행 절차 및 완료 시점에 대한 불확실성이 존재하며, 장기적인 관리가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 주거환경개선지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 존재 여부 및 인수되는 권리관계가 명확하지 않아, 명도 및 권리관계를 철저히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 서구 비산동의 서부시장 인근에 위치한 다세대주택입니다. 1995년에 건축된 건물로 비교적 연식이 있으나, 7세대 다세대주택으로 건물 면적 대비 토지 지분이 양호한 편입니다. 주거환경개선지구에 속해 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임대관계 미상 및 주거환경개선지구의 사업 진행 불확실성 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서부시장 인근의 입지로 생활 편의성이 우수합니다.

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 개발 및 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 비슷한 시기에 지어진 인근 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 노려볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 연식과 면적의 다세대주택이 9천만원대 초반에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 9천8백만원으로 책정되어 있으며, 이는 유사 물건의 거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

본건과 유사한 조건을 가진 최근 매매 사례(2026년 3월, 9,350만원, 59.94㎡)를 고려할 때, 본건(59.49㎡)의 현재 시세는 약 9,300만원 내외로 추정됩니다.

그러나 경매 물건의 특성상 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악, 명도 가능성, 그리고 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 임대 관계 미상이라는 리스크 또한 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 88,000,000원에서 95,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 감정가 98,000,000원을 초과하는 금액으로 입찰하는 것은 신중을 기할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.