나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4213 [1] 경상북도 포항시 남구 대잠동 957 포항남구라온프라이빗스카이파크 102동 5층 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 대잠동 소재 포항MBC방송국 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 아파트 단지까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 접근성, 대중교통수단 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통 사정은 편리시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 중 5층 504호 단위세대로서, (사용승인일: 2020.04.24.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 또는 석재 붙임 등 마감 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 마감 바닥 : 내장바닥재 또는 일부 타일 마감 창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재 경보 및 옥내소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고 평탄한 가로장방형 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 남서측으로 왕복 7차선 포장도로, 북서측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로, 북동측으로 폭 약 15미터 정도의 포장도로, 남동측으로 폭 약 15미터 정도의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(알반)(시가지경관지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경4213 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 남구 대잠동 957 포항남구라온프라이빗스카이파크 102동 5층 504호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.3. 면적 및 가격 정보

감정가: 250,000,000원

토지면적: 16.02㎡ (약 4.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.76㎡ (약 18.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 2020년 04월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 남구 대잠동에 위치하며, 포항MBC방송국 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 단지 진출입이 용이하며, 간선도로 접근성이 뛰어나고 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 환경이 우수합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

인접 도로상태: 남서측으로 왕복 7차선, 북서측으로 폭 약 8미터, 북동측으로 폭 약 15미터, 남동측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 현황: 인접지와 등고 평탄한 가로장방형 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 광로3류, 소로2류, 중로2류에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존은 2020년 5월 28일에 (주)하나파트너스디앤티 명의로 이루어졌으며, 2020년 7월 3일에 김동철에게 소유권이 이전(매매)되었습니다.

주요 권리로는 국민은행 근저당(168,300,000원)이 2020년 7월 3일에 설정되었으며, 이는 본 경매의 말소기준권리입니다.

이후 (주)케이비국민카드 가압류(12,608,104원)와 국민은행 임의경매(138,406,519원) 등기 등이 있었으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 180,908,104원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리인 국민은행 근저당(을1, 2020-07-03)보다 후순위인 모든 권리(갑4 가압류, 갑5 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 물건은 권리 인수 부담이 없는 일반적인 아파트 경매 물건으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 주거, 업무, 근린생활시설이 복합적으로 형성된 지역에 위치하고 있어 생활 편의성이 높은 입지입니다. 포항MBC방송국 인근이라는 점도 특정적인 위치 정보를 제공합니다.

4.2. 상권 특성

아파트 단지 주변으로 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 주거지로서의 가치가 높습니다. 또한, 공동주택 외 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 지역 내에서의 입체적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 라온프라이빗스카이파크

건축연도: 2020년

총 세대수: 371세대

총 층수: 34층 (본 건 5층)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 중 5층 단위세대

주요 설비: 급배수, 위생, 승강기, 화재 경보 및 옥내소화전, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차: 총 480대 (지하 409대, 지상 71대) 주차 가능합니다. (단, 제공된 아파트 정보상의 주차 대수와 차이가 있을 수 있습니다.)

5.2. 편의 및 부대시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

관리사무소 연락처: 054-274-5252

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 리스크

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 분쟁 또는 추가적인 명도 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임대차 계약 내역 및 보증금/차임에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 주거 환경에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

현재까지 외부 지도 검색 및 제공된 정보상으로는 인근에 혐오시설이나 주거 환경에 치명적인 부정적 요소는 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 대잠동에 위치한 라온프라이빗스카이파크 아파트 102동 5층 호실로, 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건입니다. 입지, 교통, 생활 편의 시설 등 주거 환경이 우수하며, 권리분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 경매 물건으로 평가됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 및 전월세 계약 데이터를 바탕으로 시세 파악이 가능하며, 감정가는 시장 상황에 부합하는 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 준공으로 연식이 짧아 하자 발생 가능성이 낮고 주거 만족도가 높습니다.

* 우수한 입지: 포항시 남구의 주요 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 다양한 편의시설: 아파트 단지 내 및 주변으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적(59.76㎡)의 최근 매매 사례를 살펴보면, 2026년 7월 17일 3층이 21,500만원, 2026년 7월 14일 29층이 24,500만원에 거래되었습니다. 또한, 동일 면적의 최근 전월세 계약에서 보증금은 22,000만원 수준으로 파악됩니다.

감정가는 25,000만원으로 책정되어 있으며, 이는 최근 고층 거래가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

낙찰가는 일반적으로 감정가 대비 80~120% 사이에서 결정되는 경향이 있습니다. 본 건의 경우, 최근 실거래가 및 전월세 보증금, 그리고 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 5층의 위치를 감안하여 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 사료됩니다.

이는 인수 보증금이 없는 점을 전제로 한 산정이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 시세 변동 추이를 추가적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.