나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10346 [1] 경상북도 울진군 근남면 노음리 324-34 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 근남면 노음리 소재 "근남면사무소" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

일련번호(1,3) : 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임. 일련번호(4) : 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 평지로서 주상용건부지로 이용중임. 일련번호(3,4) : 부정형의 평지로서 주상나지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,3) : 북서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접함. 일련번호(4) : 지적도상 맹지이나 일련번호(1,3)을 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3) : 도시지역(2017-07-13)(근남면도시지역) , 일반상업지역(2017-07-13)(일반상 업지역) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(울진 수산리 굴참나무)<문 화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호(4) : 도시지역(2017-07-13)(근남면도시지역) , 일반상업지역(2017-07-13)(일반상업 지역), 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 역사문화환경보존지역(울진 수산리 굴참나무)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임 2. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 강판지붕 단층건으로서 -외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 -바닥 : 장판지 및 타일 등 마감 -창호 : 샷시창호임.

이용상태

주택 및 점포로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

공부상 면적과 실측 면적이 상이하여, 실측 면적을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2-공부상 면적(53.22㎡)과 실측 면적(78.2㎡)이 상이하여, 실측 면적을 기준으로 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경10346 (1)

소재지: 경상북도 울진군 근남면 노음리 324-34

물건종별: 근린주택 (1종 근린생활시설, 점포 및 주택)

감정가: 240,876,600 원

토지면적: 325.60㎡ (약 98.5평)

건물면적: 공부상 53.22㎡ (약 16.1평), 실측 78.2㎡ (약 23.7평). 감정평가는 실측 면적 기준.

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경상북도 울진군 근남면 노음리 소재 "근남면사무소" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

인접도로상태: 본건은 북서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있음. (토지 일부는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 접근 가능함)

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 11월 8일 접수된 대구은행 근저당권 (222,000,000원)

주요 권리 현황:

* 소유권 이전: 전장우 (2017-07-21), 정성종합건설주식회사 (2021-11-08)

* 근저당권: 대구은행 (222,000,000원, 2021-11-08, 말소기준권리)

* 소유권이전청구권가등기: 주식회사케이피홀딩스 (2024-12-10, 매매예약)

* 임의경매 개시 결정: 주식회사아이엠뱅크 (195,686,046원, 2025-10-31)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 확인되지 않아 별도 인수 부담은 없을 것으로 보임.

4. 상권분석

이용 현황: 본 건물은 현재 주택 및 점포로 이용 중이며, 토지는 주상용 건부지 및 나지로 이용되고 있음.

주변 시세 분석:

* 아성주택가동 (310-3번지, 1992년식 연립): 2026년 2월 6,500만원 (전용 69.78㎡), 2025년 12월 5,000만원 (전용 69.78㎡)에 거래됨.

* 삼삼빌라 (301번지, 1994년식 연립): 2025년 12월 7,300만원 (전용 69.39㎡)에 거래됨.

비교 대상 물건들은 본건과 면적, 건축 연도, 건물의 형태 등에서 차이가 있으나, 인근 지역의 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음. 최근 거래 사례는 5,000만원에서 7,300만원 사이에서 형성되어 있음.

감정가 대비 분석: 본건 감정가(240,876,600원)는 주변의 소규모 연립/빌라 거래가 대비 상대적으로 높게 책정된 것으로 보임. 그러나 본건은 상업지역에 위치한 근린주택으로, 더 넓은 토지 면적(325.60㎡)을 가지고 있어 가치 평가 시 토지 가중치가 높게 반영되었을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

주변 편의시설: 본건은 근남면사무소 인근에 위치하여 행정 복지 센터, 초등학교(근남초), 중학교(근남중), 도서관 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함. 인근에 하나로마트, 소방서 등이 소재함.

주변 환경: 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 조용하면서도 기본적인 생활 인프라를 갖춘 지역임.

혐오시설: 본건 주변에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

건물 면적 차이: 건축물대장상 면적(53.22㎡)과 실측 면적(78.2㎡) 간의 차이가 상당하므로, 향후 재산권 행사나 이용 시 혼란이 발생할 수 있음. (단, 감정평가는 실측 면적 기준으로 이루어졌음)

소유권이전청구권가등기: 주식회사케이피홀딩스의 소유권이전청구권가등기(2024-12-10, 매매예약)가 존재함. 이는 본 경매 절차와는 별개의 권리로서, 가등기권자와의 관계나 계약 이행 여부에 따라 향후 소유권 분쟁이나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 배제할 수 없는 중대한 리스크 요인임.

감정가 및 시세 차이: 감정평가액이 최근 거래된 인근 주거용 건물 시세에 비해 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 매각가율 확보에 신중한 접근이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 울진군 근남면 상업지역 내에 위치한 근린주택으로, 토지 면적이 넓고 주택 및 점포로 활용 가능하여 사업성과 잠재력을 가지고 있음. 또한, 근남면사무소 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이한 장점이 있음.

그러나 공부상 건물 면적과 실측 면적 간의 차이가 크다는 점, 그리고 무엇보다 소유권이전청구권가등기라는 중대한 권리가 존재한다는 점은 투자 결정에 있어 매우 신중하게 고려해야 할 핵심 리스크임. 감정가 또한 주변 유사 부동산의 최근 거래가와 비교했을 때 높게 책정된 경향이 있어, 시세 대비 낙찰가율 확보 전략이 중요함.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 325.60㎡의 비교적 넓은 토지를 상업지역 내에 소유할 수 있는 기회.

복합 용도 가능성: 주택 및 점포 겸용으로 활용 가능하여 다양한 수익 창출 가능.

입지 조건: 근남면 중심지에 위치하여 행정, 상업, 주거 기능 접근성이 양호.

9. 예상 입찰가

본건은 소유권이전청구권가등기라는 중대한 권리 리스크가 존재하며, 공부상 면적과 실측 면적의 차이, 그리고 감정가가 주변 시세 대비 높게 형성된 점을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 가등기권자와의 관계 및 향후 법적 분쟁 가능성을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약 70% 수준을 잠재적 입찰 희망가 범위로 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 170,000,000원 내외로 제시하며, 이는 가등기 관련 위험 해소 방안 및 추가적인 시세 조사 결과를 바탕으로 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.