나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9567 [1] 대구광역시 동구 중대동 434 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 중대동 소재 '서촌초교' 남동측인근에 위치하며, 주변은 '단독 주택, 농경지, 도로변 음식점 등'으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호(1)(3):본건까지 소형차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반교통 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 남서하향 완경사지대내의 계단식으로 조성된 부정형토지로서 '단독주택 부지' 로 이용중 임. 기호(3): 남서하향 경사지대내의 부정형토지로서 '도로 등'으로 이용중 임.

인접 도로상태

기호(1): 남동측으로 폭 약3~4미터의 아스팔트 포장도로와 접함. 기호(3): 본건이 폭 약3~4미터의 도로중 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 고도지구(2층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지,하천구역에 대하여는 건 설과 문의바람, 기호(3): 자연녹지지역, 고도지구(2층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-가) 일반목구조 목조경사지붕 단층 건물로서 외벽 : 치장타일, 페인트 등 마감 내벽 : 목재, 한지벽지, 일부 타일 등 마감, 바닥 : 강화마루, 일부 타일 등 마감, 창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

(2-가) '주택', (2-나) 멸실 임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 유류보일러·아궁이(폐쇄)에 의한 난방설비, 다락방설비, 목재 테라스설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기호(2-가)의 귀 제시목록상 용도는 '근린생활시설'이나 실제 '주택'으로 이용중 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각.
목록1. 토지에 정원이 조성되어 있으며, 최저매각가격은 조경수 포함 가격이나 일부 이전가능한 석물은 제외함.
목록2. 건축물대장상의 주용도는 근린생활시설이나, 실제 주택으로 이용중임. 부속건물은 멸실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9567 (1)

소재지: 대구광역시 동구 중대동 434

용도: 단독주택 (건축물대장상 주용도: 근린생활시설)

감정가: 1,105,110,480원

토지면적: 1025.00㎡ (약 310평)

건물면적: 141.28㎡ (약 42.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농협)

건축물대장상 주용도: 근린생활시설, 실제 이용: 주택

부속건물: 멸실

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 동구 중대동 소재 '서촌초교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 단독주택, 농경지, 도로변 음식점 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (교통 상황 보통)

토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 남서하향의 완경사지대에 조성된 부정형 토지로서, 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 3~4미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 자연녹지지역, 고도지구(2층 이하), 가축사육제한구역, 농지, 하천구역에 해당하므로, 건축 및 개발 행위 시 건설과에 문의하여 정확한 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

말소기준권리: 2023년 5월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을18)이 말소기준권리입니다.

말소예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 근저당권 (을18, 농업협동조합자산관리회사)

* 가압류 (국)

* 임의경매 (대구축산업협동조합)

* 압류 (동구청)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다. (명도 등 관련 주의 필요)

1.3. 상권분석

본건은 단독주택, 농경지, 소규모 상업 시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. '서촌초교'가 인근에 있어 교육 접근성은 양호합니다. 주변에 도로변 음식점 등이 있으나, 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있습니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본건과 건물 유형(단독주택 vs 연립/다세대) 및 토지 면적 규모에서 차이가 커 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 2024년 23,000만원 (81.185㎡ 다세대) 및 2026년 45,000만원 (221.635㎡ 연립)의 거래 사례는 본 지역의 전반적인 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설: 주변에 도로변 음식점 등이 있으나, 대규모 편의시설 이용을 위해서는 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

교육시설: '서촌초교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 용도(근린생활시설)와 실제 이용 용도(주택)의 불일치: 실제 주거 시 용도 변경 관련 절차 또는 이행강제금 발생 가능성을 검토해야 합니다.

토지 이용 계획상의 제한: 자연녹지지역, 고도지구(2층 이하), 가축사육제한구역, 농지, 하천구역 등으로 묶여 있어 신축 또는 증축 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있으므로, 관할 관청(건설과)에 문의하여 정확한 내용을 확인해야 합니다.

부속건물 멸실: 멸실된 부속건물에 대한 정리 또는 원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.

정원 석물 제외: 최저매각가격에 조경수가 포함되나 일부 이전 가능한 석물은 제외되므로, 석물 목록 및 이전 범위에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

임차인 정보 미상: 임대차 관계가 불분명한 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 중대동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 1,105,110,480원입니다. 넓은 토지 면적(약 310평)을 소유하고 있으나, 자연녹지지역, 고도지구 등 토지 이용계획상의 여러 제한 사항이 존재합니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 차이가 있으며, 부속건물은 멸실 상태입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깨끗하나, 임대차 관계가 불분명한 점은 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적(약 310평)을 활용한 잠재적 가치 상승 기대 (단, 토지이용계획 상 제한 사항 고려 필수).

'서촌초교' 인근의 주거 입지.

권리관계가 명확하여 비교적 안전한 경매 물건.

향후 주변 개발 계획 또는 지역 특성에 따른 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,105,110,480원입니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 불일치, 토지 이용 계획상의 다양한 제한 사항, 부속건물 멸실 등의 요소를 고려해야 합니다.

주변의 유사한 단독주택 거래 사례가 부족하여 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 제공된 연립/다세대 거래 사례는 본 물건과 규모 및 형태에서 차이가 크므로 참고용으로만 활용해야 합니다.

현 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성도 있으나, 위에서 언급된 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 감정가의 80% 수준부터 최저매각가격이 형성될 수 있으나, 본 물건의 특수성을 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

이에 본 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 100,000만원 ~ 110,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 이는 일반적인 분석이며, 반드시 현장 방문을 통한 추가적인 실사, 법률 전문가와의 상담, 그리고 권리관계에 대한 최종 확인을 거친 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 수익률 분석 및 임대차 관계 명확화를 통해 투자 위험을 최소화하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.