나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9518 [1] 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 47-5 진량시장 102동 2층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 소재 '봉황초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근 일 대는 아파트단지, 단독주택, 노선상가, 중.소규모의 공장, 학교, 농경지 등으로 형성되어 있 음.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호 (1, 2) : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물 중 2층 1호, 2호 각 단위상가로서, -외 벽 : 외장타일 등 마감, -내 벽 : 벽지 등 마감, -바 닥 : 데코타일 등 마감, -창 호 : 새시창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급.배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(진76)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사 육제한구역(공동주택(아파트)800m),경산시고시제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28) (가축사육제한구역(다중이용시설 등 500m),경산시고시제2024-174호), 가축사육제한구역(2024 -11-28)(가축사육제한구역(주거밀집 800m),경산시고시제2024-174호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 본건 일부의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구 조 및 수리 여부를 확인할 수 없어 현장 조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인 근관계인의 탐문 등에 의거 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 평가하였으 며, 본건 위치 확인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로 확인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다. 본건 기호 1)은 공부상 1개호이나, 내부를 구획하여 2개의 근린생활시설로 이용중 이며, 일반건축물대장 도면상 베란다부분을 확장하여 일체로 이용하고 있으니, 경 매 진행 시 참고 바랍니다.

물건 비고

공부상 1개호이나, 내부를 구획하여 2개의 근린생활시설로 이용중이며, 일반건축물대장 도면상 베란다부분을 확장하여 일체로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건번호

대구지방법원 2025타경9518 (1)

1.1. 2. 소재지

경상북도 경산시 진량읍 봉회리 47-5 진량시장 102동 2층 1호

(도로명 주소: 경상북도 경산시 봉황길 10)

1.1. 3. 용도

근린상가

1.1. 4. 경매 구분

부동산임의경매

1.1. 5. 채권자

임OOOOOOO

1.1. 6. 감정가

168,000,000원

1.2. 면적 정보

1.2. 1. 토지 면적

60. 16㎡ (약 18.2평)

1.2. 2. 건물 면적

61. 92㎡ (약 18.7평)

1.3. 건물 상세 정보

1.3. 1. 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물 중 2층 1호

1.3. 2. 사용 승인일

1997년 12월 12일

1.3. 3. 공부상 현황과 실제 이용 현황

공부상 1개 호실이나, 내부를 구획하여 2개의 근린생활시설로 이용 중이며, 일반건축물대장 도면상 베란다 부분을 확장하여 일체로 이용하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 소재 '봉황초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 노선상가, 중·소규모 공장, 학교, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.1. 2. 인접 도로

북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.2. 교통

2.2. 1. 대중교통 이용 편의성

간선도로 인근에 위치하며, 버스 승강장 등이 인근에 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

2.3. 1. 용도 지역

제1종일반주거지역

2.3. 2. 도로 계획

소로2류 (폭 8m~10m) (진76) (접합)

2.3. 3. 가축사육제한구역

가축사육제한구역 (공동주택(아파트) 800m), (다중이용시설 등 500m), (주거밀집 800m)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2018년 03월 23일 접수된 임고농업협동조합의 근저당권 (을4)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

총 채무액은 401,248,371원입니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 임차인 1: 구자익

보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024년 11월 22일.

대항력 없음.

권리분석: 권리 관계상 대항력이 없는 임차인입니다.

3.3. 2. 임차인 2: 박영기

보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021년 08월 13일.

대항력 없음.

권리분석: 권리 관계상 대항력이 없는 임차인입니다.

3.4. 인수되는 권리 (보증금)

인수되는 보증금은 총 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 진량시장 주변은 주거 지역과 함께 다양한 상가 및 중소규모 공장이 혼재되어 있는 지역입니다. 생활 편의 시설과 더불어 근로자 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재 고객 (배후 수요)

인근의 아파트 단지, 주택가 주민들이 주된 배후 수요가 될 수 있으며, 봉황초등학교와 같은 교육 시설 및 인근 공단 지역 근로자들의 수요도 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

봉황초등학교가 인근에 소재하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 마트, 편의점 등 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 경산휴게소(서울방향)가 인근에 있어 다양한 먹거리와 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 의료 시설

우리연합의원 (가정의학과, 내과 등)이 인근에 위치하고 있습니다. 경산근로자건강센터가 인근에 있습니다. 경북도립경산노인전문요양병원이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 호수와 실제 이용 현황 차이 (구획 및 확장)

공부상 1개 호실이나 내부가 구획되어 2개의 근린생활시설로 이용 중이며, 베란다 확장까지 되어 있어 건축법상 위반 소지 또는 원상복구 명령 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 401,248,371원으로 감정가 168,000,000원 대비 매우 높은 편입니다. 이는 낙찰 후 채권자와의 관계 및 배당 문제 발생 가능성을 시사합니다.

6.3. 가축사육제한구역 관련 제한

본건 소재지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 축산업 관련 업종 영위 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 소재 진량시장 내 근린상가로, 봉황초등학교 인근에 위치합니다. 내부가 분할되어 2개의 시설로 이용 중이며 베란다 확장으로 실사용 면적이 넓습니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 지역입니다.

7.2. 권리 및 리스크 분석 요약

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 제시된 임차인 모두 대항력이 없습니다. 그러나 공부상 현황과 다른 내부 구획 및 확장 문제는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 관련 법규 및 행정 처분 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 총 채무액이 감정가를 상회하는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 내부 분할 활용 가능성

하나의 호실을 두 개로 나누어 사용하고 있어, 이를 통해 2개 상가로 분할 임대하여 임대 수익률을 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 시장 내 입지 장점

진량시장이라는 지역 상권 내에 위치하여, 지역 주민 및 인근 유동 인구를 대상으로 영업하기에 유리한 입지입니다.

8.3. 추가 공간 활용 (베란다 확장)

베란다 확장으로 인해 실질적인 사용 면적이 넓어져, 추가적인 영업 공간 또는 서비스 공간으로 활용하여 부가가치를 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가 168,000,000원을 기준으로 하되, 현장 확인 시 파악될 물건의 정확한 상태, 내부 구획 및 확장으로 인한 법적 문제 가능성, 총 채무액 규모, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

9.2. 제언

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 물건 상태 확인, 주변 상권 및 유사 물건 시세 조사, 그리고 해당 물건의 건축법 위반 여부 및 행정 처분 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.