나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9483 [1] 경상북도 경산시 사동 600-3 초원파크 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 경산시 사동 소재 "사동중학교" 서측 근거리에 위치하며, 부근은 대단지 아파트, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/ 지상15층건 중 2층 204호 단위세대로서, 외벽: 모르타르위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감. 창호: 새시창호구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사지로서, 자체지반은 대체로 평탄하며 "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(6(주))(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(7(보),경상북도 제2009-196호 [2009.04.13])(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중 이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동부유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(민들레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

물건 비고

2025.10.22.자 신청채권자 서울보증보험(주택임차권자 한국토지주택공사의 양수인)로부터 우선변제만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출됨(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한는 서면 제출).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9483 (1)

소재지: 경상북도 경산시 사동 600-3 초원파크 2층204호

용도: 아파트

감정가: 75,000,000원

토지면적: 22.33㎡ (약 6.75평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경

주의사항: 2025.10.22.자 신청채권자 서울보증보험(주택임차권자 한국토지주택공사의 양수인)로부터 우선변제만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출됨. 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 서면 제출됨.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상북도 경산시 사동 소재 "사동중학교" 서측 근거리에 위치하며, 주변은 대단지 아파트, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됨.

인접 도로상태: 대상물건 남서측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로와 접함.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

- 소유권 이전: 김대정, 이경자 (매매 금45,000,000원)

- 주택임차권: 한국토지주택공사 (보증금 62,000,000원, 전입일 2017-10-17, 확정일자 2017-09-27)

- 가압류: 주식회사케이비국민카드 (금5,979,128원), 서울보증보험주식회사 (금55,000,000원)

- 강제경매: 서울보증보험주식회사 (금68,432,117원) (말소기준권리)

등기부채권 총액: 122,979,128원

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 62,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-10-17

* 확정일자: 2017-09-27

* 배당신고일자: 2023-10-27

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을7) 되어 있음.

권리분석 요약:

말소기준권리인 서울보증보험 주식회사의 강제경매(을10) 등기보다 선순위 권리는 없어 보임.

다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 7번 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 62,000,000원)이 명시되어 있으나, 해당 임차인이 대항력 포기 확약서를 제출하였으므로 매수인이 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

건물 개요:

- 아파트명: 경산초원파크

- 사용승인일: 1991년 7월 15일

- 총 동수: 1개동

- 총 세대수: 420세대

- 최고층: 15층

- 해당 물건 층수: 2층

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

- 주차대수: 총 167대 (지상 4대, 지하 3대, 기계식 주차 160대 추정)

아파트 매매/임대 정보 (최근 시세 기반):

- 2026년 1월 31일: 72,000,000원 (14층)

- 2026년 1월 29일: 51,000,000원 (15층)

- 2026년 4월 21일: 54,000,000원 (5층)

최근 매매가를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 대략 5,100만원에서 7,200만원 사이로 형성되어 있습니다. 층수, 향, 수리 상태 등에 따라 가격 변동이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등 주거 밀집 지역에 위치

* "사동중학교" 인근에 위치

* 아파트 단지 내 편의시설 (관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소) 이용 가능

건물 구조 및 설비:

* 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층/지상 15층 건물 중 2층 204호

* 외벽: 모르타르위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지도배 및 타일 마감

* 바닥: 바닥재 및 타일 마감

* 창호: 새시 창호

* 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등 구비

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1991년 사용 승인된 건물로, 약 35년 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성 있음.

* 지역난방: 도시가스 보일러 난방 방식이나, 지역난방일 경우 관리비에서 난방비가 차지하는 비중이 클 수 있음. (정확한 정보는 관리사무소 확인 필요)

* 주차 공간: 총 주차 대수 167대에 비해 총 세대수 420세대로, 세대당 주차 가능 대수가 부족함 (약 0.4대/세대). 이는 주차 관련 불편으로 이어질 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경산시 사동에 위치한 초원파크 아파트 2층으로, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 토지/건물 일괄매각이며, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물의 노후화, 부족한 주차 공간 등은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 최근 실거래가와 비교하여 감정가가 저평가된 가능성이 있어 시세차익 기대 가능.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 확약서로 인해 권리상 추가 부담이 없을 것으로 판단됨.

* 아파트 실수요자 접근 용이: 거주 목적으로 접근 시, 상대적으로 저렴한 가격으로 내 집 마련 기회 제공.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 거래가 5,100만원에서 7,200만원 사이에 형성되어 있습니다.

물건의 감정가는 7,500만원이며, 이는 최근 최고가 매매보다 높습니다.

최근 실거래가 하한선인 5,100만원에 약간의 프리미엄을 더하거나, 최고가 매매가 수준을 고려하여 6,000만원 ~ 7,000만원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

단, 본 물건은 2층이라는 점과 건물의 노후화, 주차 공간 부족 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 최적의 입찰가는 6,000만원 ~ 6,500만원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. (정확한 시세 조사를 통해 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.