나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9597 [1] 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 705-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 "인평중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 주상용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 왕복 4차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-28) (일부제한지역_모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (인평중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인평중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2): 경량철골조 판넬지붕 단층으로서 - 주택부분 외벽: 판넬 마감, 내벽: 벽지, 타일 등, 바닥: 바닥재, 타일 등 마감, 창호: 하이샷시창임. - 창고부분 벽체: 판넬 마감, 바닥: 칼라 에폭시 등 마감, 천정: 텍스 등 마감. 창호: 하이샷시창임.

이용상태

기호 2): 주택, 창고로 이용 중임.

설비내역

기호 2): 위생.급배수설비, 주택부분 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.(제시외건물 ㄱ~ㄹ)

공부와의 차이

기호 2) 소매점 부분은 현황 '창고'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건 주택부분의 내부구조 및 마감상태 등의 확인이 곤란하여 일반적인 상태를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 중 일부가 타 지상에 소재함. 타 지상에 소재하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명.
- 목록2 “소매점”부분은 현황 “창고”임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9597 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 705-16

건물 용도: 단독주택 (제1종근린생활시설 겸용 가능)

감정가: 345,049,500원

토지 면적: 363.50㎡ (약 110.00평)

건물 면적: 217.35㎡ (약 65.75평)

건물 제시외 면적: 71.70㎡ (약 21.69평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOO (북삼농업협동조합으로 추정)

1.2. 입지조건

* 위치: 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 "인평중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 동측으로는 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 인평중학교와 관련된 상대/절대보호구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 및 건물 등기부 상 말소기준권리는 2016년 9월 13일 접수된 북삼농업협동조합의 근저당권(325,000,000원)입니다.

* 이후 설정된 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리는 없습니다.

* 총 등기부채권액 합계는 1,240,409,600원입니다.

* 임차인 현황:

* 권주형: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-10-04, 대항력 없음.

* 김광준: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2021-07-29, 대항력 없음.

* 김지현: 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2025-03-13, 대항력 없음.

* 총 인수 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 진행 시 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 특이사항: 법정지상권 성립 여부가 불분명한 부분이 있습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 인평중학교가 근거리에 있어 교육 관련 상권의 잠재력이 일부 존재합니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 생활 밀착형 상권의 특징을 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 인평중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 왕복 4차선 도로와 접해 있어 차량을 이용한 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 제시외 건물 중 일부가 타 지상에 소재하고 있으며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 본 건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

* 건물 용도 차이: 공부상 '소매점'으로 등재된 부분이 현황 '창고'로 이용되고 있어, 실제 사용 현황과 공부상 내용 간 차이가 있습니다.

* 제시외 건물: 타 지상에 일부 소재하는 제시외 건물로 인해 경계 문제 및 법정지상권 관련 분쟁 소지가 있습니다.

* 임대관계 미상: 건물 내부의 임대관계에 대한 정보가 명확하지 않아, 추후 명도 과정에서 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다 (단, 현재까지 파악된 임차인은 대항력 없음).

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 705-16번지에 소재한 단독주택(제1종근린생활시설 겸용)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 3억 4천 5백여만 원이며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없습니다. 그러나 본건은 타 지상에 소재한 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 건물 일부의 현황과 공부상 용도 차이도 확인되었습니다.

1.8. 투자 포인트

* 법정지상권 관련 리스크가 명확히 해소되거나, 매우 낮은 가격으로 취득할 경우 시세 대비 저렴한 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 모든 등기부상 권리는 말소되고, 등재된 임차인 모두 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 토지 이용계획상 제1종일반주거지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 본건과 다른 종류의 건물(다세대 주택)의 거래 사례로, 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다. 제공된 다세대 주택의 거래가는 3.3㎡당 약 78만원 ~ 118만원 수준으로 나타났습니다. 본건은 단독주택 및 근린생활시설 용도의 복합 건물임을 감안해야 합니다.

현재 감정가 345,049,500원 기준으로, 토지 평당 약 313만원, 건물(토지+건물 면적 기준) 평당 약 522만원의 감정가가 책정되었습니다.

가장 중요한 고려 사항은 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 중대 리스크입니다. 이 부분이 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 법률 전문가 상담을 통해 정확한 위험도를 평가해야 합니다.

리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 60%~70% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 207,000,000원 ~ 241,500,000원

다만, 이는 일반적인 투자 심리를 반영한 수치이며, 법정지상권의 구체적인 위험 정도에 따라 훨씬 낮은 가격으로 접근하거나, 혹은 입찰을 포기해야 할 수도 있습니다. 법정지상권 문제가 해결 가능하고 건물 상태가 양호하다면 감정가 수준 또는 그 이상도 고려 가능하나, 현재로서는 신중한 접근이 요구됩니다. 현장 조사를 통해 법정지상권 관련 사항을 면밀히 확인하고, 낙찰 후 명도 및 법적 절차에 소요될 비용까지 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.