나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9585 [1] 대구광역시 동구 검사동 960-13 유일빌라 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 검사동 소재 대구도시철도 1호선 "동촌역" 남동측 인근에 위치 하며 주위는 아파트, 단독, 다세대, 근린상가 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 버스승강장 및 지하철역이 인근에 위치하여 제반교통사정은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건(비동)중 3층 302호로서, - 외벽 : 타일, 몰탈위페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지, 타일 등 - 바닥 : 장판지, 타일 등 - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 다각형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 3M의 도로를 통해 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용 비행장소음대책구역 제3종구역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 대구광역시 동구 검사동 960-13번지에 위치한 유일빌라 비동 3층 302호 다세대주택입니다. 사건번호는 대구지방법원 2025타경9585 (1)이며, 감정가는 78,000,000원입니다. 토지 면적은 37.58㎡(약 11.37평)이고, 건물 면적은 43.44㎡(약 13.14평)입니다. 본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 채권자는 박OO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 대구광역시 동구 검사동에 소재하며, 대구도시철도 1호선 동촌역에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린상가가 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 있는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남측으로 폭 약 3미터의 도로를 통해 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 도로 접근성도 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 10월 24일 접수된 박진영의 임의경매(2025타경9585)이며, 이보다 선순위로 대항력 있는 권리는 없는 것으로 보입니다. 소유권은 2014년 백상복에게 이전되었고, 2019년 상속을 통해 백현서 외 1명에게 이전되었으며, 2025년 4월 강제경매(2024타경3435)와 관련하여 윤경지분 전부가 박진영에게 이전된 후 현재 공유물분할을 위한 경매가 진행 중입니다. 물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 해당 지상권의 존재 여부 및 내용은 별도 확인이 필요합니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금 액수와 관계없이 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 이에 대한 철저한 조사가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 검사동 지역은 주거와 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 인근에 근린상가가 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 동촌역과의 연계성을 고려할 때, 역세권 상권의 일부 혜택을 받을 수 있으나, 해당 물건지 자체의 직접적인 상업 활동보다는 주거지의 배후 상권으로 보는 것이 타당합니다.

1.4. 생활정보

다세대주택이 밀집한 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 도보 또는 근거리에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 동촌역 인근의 상업 시설 접근성도 좋습니다. 다만, 토지이용계획상 비행안전구역, 소음대책구역 등으로 지정되어 있어 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 부분이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공유물분할을 위한 경매라는 점은 일반 경매와 달리 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있어 주의가 필요합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 임대 관계가 미상인 임차인의 대항력 유무 등 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다. 토지이용계획상 비행안전구역, 군용비행장소음대책구역 등으로 지정된 점은 향후 재산권 행사나 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 대구 동구 검사동, 동촌역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 공유물분할 경매라는 특수성과 미확인 권리, 미상 임대차 관계 등 잠재적 리스크 요인을 철저히 분석하고 대비한다면, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 인접: 대구지하철 1호선 동촌역 이용이 용이하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 안정적 주거지: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 공유물분할 경매의 복잡성으로 인해 일반 경매보다 경쟁률이 낮을 수 있어 시세 대비 저렴한 취득이 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* 동남해안빌B동 (2005년식, 57.32㎡) 2026년 3월 9,500만원에 거래됨.

* 대송빌 (2014년식, 71.33㎡) 2026년 1월 15,400만원에 거래됨.

* 형우빌라 (1991년식, 66.53㎡) 2026년 4월 5,560만원에 거래됨.

본 건은 유일빌라 B동 3층 302호로, 건물 준공연도는 1993년이며 면적은 43.44㎡(약 13.14평)입니다. 연식과 면적을 고려할 때, 2005년식의 동남해안빌B동(57.32㎡, 9,500만원)의 시세를 기준으로 평당가를 산출하면 약 165.7만원/㎡ (약 547.8만원/평)입니다. 이를 본 건의 면적(43.44㎡)에 적용하면 약 7,199만원 수준의 시세가 추정됩니다.

감정가 7,800만원을 기준으로, 주변 시세 및 본 건의 잠재적 리스크(미확인 지상권, 미상 임대차 관계 등)를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수 보증금이 0원이므로 입찰가와 보증금은 일치합니다.

종합적으로 볼 때, 감정가 7,800만원 이하에서, 특히 권리관계 및 현장 조사를 통해 리스크를 명확히 파악한 후 6,500만원에서 7,500만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.