나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9572 [1] 경상북도 청도군 이서면 대전리 산133-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 경상북도 청도군 이서면 각계리 소재 ‘그레이스CC’ 서측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상 토지(1): 남동향 경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 활잡목이 자생하는 자연림 및 잡종지 상태임. 대상 토지(2): 남동향 경사지대에 위치한 사다리형의 토지로서 잡종지 상태임. 대상 토지(3): 남동향 완경사지대에 위치한 사다리형의 토지로서 계단식으로 조성한 잡종지 (캠핑장 예정부지)임. 대상 토지(4): 남동향 완경사지대에 위치한 사다리형의 토지로서 도로임.

인접 도로상태

대상 토지(1): 남서측으로 폭 약 6m 포장도로(대상토지4)와 접함. 대상 토지(2): 북동측으로 폭 약 6m 포장도로(대상토지4)와 접함. 대상 토지(3): 남측으로 폭 약 6m 포장도로(대상토지4)와 접함. 대상 토지(4): 폭 약 6m 포장도로로 남동측으로 폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지(1): 계획관리지역, 계획관리지역(계획관리지역), 농림지역, 가축사육제한구역(일 부사육제한지역(소,말,양,사슴 사육가능)), 가축사육제한구역(절대사육제한지 역(전 축종)), 농업보호구역(농업보호구역), 준보전산지임. 대상 토지(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역(전 축종)), 준보전산지임. 대상 토지(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부사육제한지역(소,말,양,사슴 사육가능)) , 가축사육제한구역(절대사육제한지역(전 축종))임. 대상 토지(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역(전 축종))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

대상 토지(1): 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '임야 및 잡종지'임. 대상 토지(2): 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '잡종지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: ① 대상 토지(1) 지상에 소유자 미상의 분묘 다수기 소재함. ② 대상 토지(1)은 청도군 관련부서 탐문 등을 통해 일부가 건축신고 등을 득 한 미착공 상태로 조사되며, 신고유무 및 존치여부 등에 대해서는 반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각.
[목록1] 공부상 지목이 ‘임야’이나, 현황 ‘임야 및 잡종지’임. 지상에 소유자 미상의 분묘 다수기 소재함. 일부가 건축신고 등을 득한 미착공 상태로 조사되며 신고유무 및 존치여부 등은 관할관청에 확인바람.
[목록2] 공부상 지목이 ‘임야’이나, 현황 ‘잡종지’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경9572 (1) 부동산강제경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9572 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

매각대상: 토지매각

일괄매각: 일괄매각 조건

2.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 청도군 이서면 대전리 산133-2

용도: 임야 (공부상), 현황 '임야 및 잡종지', '잡종지'

감정가: 1,784,044,000원

토지면적: 25,489.00㎡ (약 7,710.5 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 물건은 경상북도 청도군 이서면 각계리에 위치한 '그레이스CC' 서측 원거리에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주로 농경지와 임야로 형성되어 있어 조용하고 한적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

3.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하며, 간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다. 대상 토지(1), (2), (3)은 각각 남서측, 북동측, 남측으로 폭 약 6m의 포장도로(대상 토지 4)와 접하고 있어 도로 이용에 문제는 없어 보입니다.

3.3. 토지 이용 계획

물건은 계획관리지역, 농림지역(대상 토지 1), 가축사육제한구역, 농업보호구역, 준보전산지 등 다양한 용도지역에 속해 있어 건축 및 개발 행위 시 관련 법규 및 규제사항을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리인 밀양농업협동조합의 근저당(2018.07.13.)보다 선순위인 소유권이전(2018.07.13.) 및 소유권일부이전(2018.08.07.) 등기가 존재합니다. 주목할 점은 박건우 앞으로 설정된 소유권이전청구권가등기(2020.04.14.)이며, 이는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 가압류 및 본건 경매 개시 결정 등기(을19, 을21)는 말소기준권리보다 후순위로 낙찰 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 인수되는 권리

* 소유권이전청구권가등기 (박건우)

* 분묘기지권 성립 가능성: 대상 토지(1) 지상에 소유자 미상의 분묘 다수가 소재하며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 인수 부담이 될 수 있습니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

5. 상권분석

본 물건은 골프장(그레이스CC) 인근에 위치하나, 직접적인 상업 시설과의 연계성은 낮습니다. 주변이 농경지와 임야 위주로 구성되어 있어, 상권 형성보다는 전원생활 또는 특정 목적(예: 캠핑장 예정 부지)을 위한 입지로 평가됩니다.

6. 생활정보

주변에 골프장, 관광지(남산계곡 등)가 인접해 있으나, 일상생활을 위한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 근거리에 위치하지 않아 차량 이동이 필수적입니다.

7. 잠재적 리스크

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 '임야'이나, 현황은 '임야 및 잡종지' 또는 '잡종지'로 조사되었습니다. 이로 인해 추후 재산권 행사 시 불이익이 있을 수 있습니다.

* 분묘 다수 소재: 소유자 미상의 분묘가 다수 존재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이에 대한 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 미착공 건축 신고 부지: 일부 토지가 건축 신고를 득한 미착공 상태로 조사되었으며, 신고 유무 및 존치 여부는 관할 관청에 반드시 확인해야 합니다.

* 개발 제한: 계획관리지역, 농림지역, 준보전산지 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 가등기 인수 가능성: 박건우 앞으로 설정된 소유권이전청구권가등기가 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 권리일 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경상북도 청도군 이서면의 넓은 면적을 가진 임야로, 주변 경관이 양호하고 골프장과 인접해 있습니다. 그러나 공부상 지목과 현황이 다르고, 소유자 미상 분묘가 다수 존재하며, 미착공 건축 부지가 포함된 점 등 현황 조사 및 권리 분석이 필수적인 물건입니다. 특히 가등기 권리 인수 가능성 및 분묘 관련 문제는 신중한 접근을 요합니다. 토지 이용 계획상 개발 가능성이 있으나, 관련 법규 확인이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야로, 잠재적 개발 가치를 고려한 투자.

* 캠핑장 예정 부지 등으로 활용된 이력이 있어 특정 목적 사업 부지로의 잠재력.

* 차량 접근이 가능한 도로망 확보.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 1,784,044,000원을 기준으로, 위에서 언급된 잠재적 리스크(분묘, 가등기 인수, 공부-현황 불일치, 개발 제한 등) 및 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 직접적인 영향은 없습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사와 전문가의 컨설팅이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.