나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34773 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 349-3 노마즈하우스 14층1411호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 14층1411호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2012.10.29)

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 운동시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 노폭 30m 및 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

아파트로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 부천지원 2025타경34773 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 349-3 노마즈하우스 14층1411호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 준공일: 2012년 10월 29일

감정가: 69,000,000원 (6천9백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 백OO (백다현)

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 14.28㎡ (약 4.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

전용면적: 14.28㎡ (약 4.32평)

공급면적: 해당 정보 없음 (통상 원룸형 도시형생활주택의 경우 전용면적과 유사하거나 약간 큰 공급면적을 가짐)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 주변에는 부천대학교가 인근에 있고, 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 총 17층 건물 중 14층에 해당하며, 2012년에 사용승인되었습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 부천역이 도보 약 8분 거리에 위치하여 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑구 3번: 주식회사 뉴메디컬서비스의 신탁등기 말소 (2012-12-21 접수)

* 갑구 4번: 정일록의 소유권 이전 (2022-10-26 접수) - 매매

* 을구 1번: 백다현의 주택임차권 (2025-05-09 접수, 보증금 110,000,000원) - 인수

* 갑구 5번: 백다현의 강제경매 개시 결정 (2025-10-27 접수, 채권액 105,827,396원) - 말소기준권리

3.2. 인수 권리 및 임차인 분석

* 을구 1번 주택임차권 (백다현)은 보증금 110,000,000원으로 말소기준권리(갑구 5번)보다 선순위에 해당하며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 을구 순위번호 1번 주택임차권 등기이며, 이는 임차권자가 임대차보증금을 전액 배당받지 못하는 경우에 한하여 인수될 수 있습니다.

* 현황 상 임차인 백다현은 2023년 2월 28일에 전입하였고, 2023년 2월 7일에 확정일자를 받았습니다. 보증금 110,000,000원, 차임 0원입니다.

* 경매 채권자(강제경매) 역시 백다현이며, 채권액은 105,827,396원입니다. 채권자 겸 임차인으로, 본 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있습니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 110,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건물은 심곡동에 위치하며, 부천대학교 인근으로 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주변에 로얄쇼핑, 파머스식자재마트, 충남마트 등이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 17층 건물 중 14층에 위치합니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 학교 및 교육시설

인근에 부천대학교가 있으며, 도보 거리에 심곡초등학교, 소명여자중학교, 소명여자고등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 해당 구역 내 토지 거래 시 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다. (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 백다현은 대항력이 있으며, 보증금 110,000,000원입니다. 앞서 권리분석에서 설명했듯이, 경매 절차에서 보증금을 전액 배당받을 경우 인수되지 않으나, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 분석되었으나, 배당 결과에 따라 변동될 수 있어 주의가 필요합니다.

6.3. 이용 상태

현재 아파트로 이용 중이라고 명시되어 있으나, 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 부천대학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 무난한 편입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 연식(2012년) 또한 비교적 최근에 지어져 양호합니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인이 경매 절차에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 현재 '인수 보증금 합계 0원'으로 분석되나, 배당 순위 및 배당표 확정 시점에 따라 인수 여부가 최종 확정됩니다.

8. 투자 포인트

* 소형 평형으로 1인 가구 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 부천대학교 인근으로 임대 수요가 안정적일 가능성이 있습니다.

* 건물 준공연도가 비교적 최신(2012년)입니다.

* 부천역 역세권 인근으로 교통이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 69,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때, 유사한 소형 오피스텔/도시형생활주택의 경우 면적당 단가가 상승하는 경향이 있습니다.

본 물건의 전용면적은 14.28㎡(약 4.32평)으로, 감정가 기준 평당 약 16,046,000원입니다.

임차인 백다현은 대항력이 있으나, 채권자도 동일인이므로 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다 ('인수 보증금 합계: 0원').

종합적인 시세 및 경매 물건의 위험 요소를 고려하여, 감정가 대비 85~95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

권리 분석상 인수 보증금이 0원으로 산정되었으므로, 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

희망 입찰가 범위: 58,650,000원 ~ 65,550,000원

(이는 감정가 69,000,000원의 85% ~ 95% 수준으로, 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 조절이 필요합니다.)

참고: 실제 입찰가는 주변 시세, 법원 통보 내용, 현장 조사 결과, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.