나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1203 [1] 대구광역시 동구 효목동 991 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병감정 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 효목동 소재 "대구일마이스터고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 동촌유원지내 각종 음식점, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 북동측 하향 완만한 경사지대이나, 자체지반 대체로 평탄하며, 상업용으로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 4미터, 서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 유원지, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 철근콘크리트조, 시멘트벽돌조 아스팔트 싱글지붕 지하1층, 지상2층 건물로서, - 외벽 : 오지벽돌 및 드라이비트 등 마감, - 내벽 : 벽지도배, 타일 및 시멘트몰탈 등 마감, - 바닥 : 장판지, 타일 및 콘크리트 등 마감, - 창호 : 샷시이중창입니다. 2층부분은 지붕이 대부분 철거상태입니다. (2-1) 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층 건물로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 마감, - 내벽 : 몰탈위 페인트 마감, - 바닥 : 타일 등 마감입니다.

이용상태

(2) 지하 : 일반음식점 - 공실 1층 : 일반음식점 - 공실 2층 : 일반음식점 - 공실 (2-1) 화장실

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물(ㄱ)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

기호(2-1) 건물은 공부상 '아스팔트 싱글지붕'이나 실제 '스라브지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 본건 건물은 오랫동안 방치된 공실상태이며, 특히 기호(2) 건물 2층은 지붕이 대부분 철거된 상태입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함. 건물이 장기간 방치된 공실이고, 2층 지붕이 대부분 철거된 상태이며, 화장실은 공부상 ‘아스팔트 싱글지붕’이나 실제 ‘스라브지붕’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 2025타경1203 (1)

소재지: 대구광역시 동구 효목동 991

용도: 근린시설

감정가: 1,559,237,690원

토지면적: 612.00㎡ (약 185.13평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 294.17㎡ (약 88.99평)

건물제시외면적: 32.00㎡ (약 9.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 월배농업협동조합

주요사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함. 건물 장기간 방치된 공실 상태이며, 2층 지붕 대부분 철거됨. 화장실은 공부상 아스팔트 싱글 지붕이나 실제 스라브 지붕임.

1.2. 감정평가 요약

토지감정평가요항표

위치 및 주위환경: 대구광역시 동구 효목동 소재 "대구일마이스터고등학교" 남동측 인근에 위치. 부근 일대는 동촌유원지 내 각종 음식점, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스승강장 소재. 제반 교통사정은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태: 사다리형에 가까운 토지로서, 자체 지반 대체로 평탄하며 상업용으로 이용 중임.

인접 도로상태: 남측 폭 약 4미터, 서측 폭 약 3~4미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 유원지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술)임.

기타참고사항: 임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물구조: 철근콘크리트조, 시멘트벽돌조 아스팔트 싱글 지붕 지하 1층, 지상 2층 건물 (기호 2) 및 시멘트벽돌조 스라브 지붕 단층 건물 (기호 2-1, 화장실)로 구성됨.

이용상태: 기호(2) 건물 지하~2층: 일반음식점 (전부 공실). 기호(2-1) 건물: 화장실.

설비내역: 위생설비 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물: 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물(ㄱ) 소재함.

공부와의 차이: 기호(2-1) 건물은 공부상 '아스팔트 싱글 지붕'이나 실제 '스라브 지붕'임.

기타참고사항: 본건 건물은 장기간 방치된 공실 상태이며, 특히 기호(2) 건물 2층은 지붕이 대부분 철거된 상태임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 "대구일마이스터고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 동촌유원지 내에 위치하여 유원지 관련 상업시설 및 주거지가 혼재된 지역입니다. 동촌유원지 내에는 다양한 음식점, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 남측 및 서측으로 도로와 접하고 있어 차량을 이용한 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 지하철 1호선 아양교역이 다소 거리가 있으나 이용 가능한 범위 내에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 심 (도도컴퍼니주식회사)

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2019-05-14

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이나 대항력이 있어 인수 여부 확인 필요.

* 임차인: 심 (주식회사 에스지일)

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2022-04-15

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 중 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상이므로, 낙찰 시 인수될 수 있는 금액이 있을 수 있음. 별도 확인 필요.)

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2019-11-28 근저당권, 월배농업협동조합)

토지 및 건물 등기부상 권리 분석 결과, 현재 채권 최고액 총 2,200,000,000원 상당의 근저당, 압류 등이 등기되어 있으나, 경매개시결정 등기(채권자: 월배농업협동조합, 채권액: 1,036,257,601원)가 말소기준권리보다 늦게 등기되어 있어, 해당 경매로 인해 등기부상 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 별도로 고려해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않으나, 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 동촌유원지 인근 지역으로, 유원지 내 및 주변에 다양한 음식점, 근린생활시설이 분포되어 있어 일반 상업시설로서의 기능이 기대되는 지역입니다. 또한, 인근에 효목시장 등 재래시장도 소재하여 지역 주민들의 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 지역 특성

동촌유원지라는 지역적 특성상 관광객 및 외부 방문객의 유입이 있을 수 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 그러나 인근 지역 일부에 장기간 방치된 빈집과 쓰레기 문제가 보고되고 있어, 지역 환경 개선이 상권 활성화에 중요한 과제가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 효목시장, 동구시장 등을 통해 식료품 및 생활용품 구매가 가능합니다.

5.2. 문화 및 여가시설

동촌유원지를 비롯하여 망우당공원, 해맞이공원, 아양아트센터 등이 인접해 있어 문화생활 및 여가활동을 즐기기 좋습니다.

5.3. 교육시설

대구일마이스터고등학교가 인근에 위치하며, 효신초등학교도 가까운 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태의 심각한 노후화 및 방치

본건 건물은 장기간 방치된 공실 상태이며, 특히 2층 지붕이 대부분 철거된 매우 심각한 상태입니다. 이는 즉각적인 수리 및 보수가 필요함을 의미하며, 막대한 추가 비용 발생이 예상됩니다. [cite: provided text]

6.2. 대항력 있는 임차인 존재

임차인 중 '도도컴퍼니주식회사' 소속 심 씨는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있습니다. 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 수 있으므로, 인수 금액 및 권리관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. [cite: provided text]

6.3. 소재지 주변 환경 문제

일부 검색 결과에 따르면, 인근 효목동 일부 지역에서 장기간 방치된 빈집과 쓰레기 문제가 심각하여 지역 슬럼화 및 안전 우려가 제기되고 있습니다. 이는 본건의 가치 및 향후 활용에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이 (지붕 마감)

화장실 부분(기호 2-1)의 지붕 마감이 공부상 '아스팔트 싱글 지붕'이나 실제 '스라브 지붕'으로 확인되어, 추후 공부 정리가 필요할 수 있습니다.

6.5. 토지 이용계획 제한

해당 토지는 자연녹지지역, 유원지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발 시 용도 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 효목동, 동촌유원지 인근에 위치한 근린생활시설로서, 입지 자체는 유원지라는 특수성과 주변 상업시설의 분포로 인해 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 현재 건물이 장기간 방치되어 2층 지붕이 대부분 철거되는 등 심각한 훼손 상태이며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 미상이라는 점은 인수 및 관리 측면에서 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 인근 지역의 빈집 및 쓰레기 방치 문제로 인한 환경적 리스크도 고려해야 합니다. 따라서 본 물건은 철저한 현장 조사를 통한 건물 상태 및 임차인 권리관계 파악, 그리고 대규모 수리 및 개선 비용 산출을 전제로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 뛰어난 입지 조건

동촌유원지라는 특정 지역 내에 위치하여, 유원지 활성화 시 상업 시설로서의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 잠재적 개발 가능성

장기적으로 해당 지역의 재개발 또는 재건축이 이루어진다면, 본건 역시 새로운 가치를 창출할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 상대적으로 낮은 감정가 (수리비 감안 시)

심각한 건물 상태를 고려할 때, 감정가는 수리 비용을 포함한 실제 가치보다 낮을 수 있어, 수리 후 가치 상승을 노리는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. (단, 정확한 수리비 산출 필요)

9. 예상 입찰가

본건은 건물 상태가 매우 심각하며, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 정확한 인수 금액이 미상인 점, 그리고 주변 환경 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항이 선행되어야 합니다.

* 건물 전체에 대한 정밀 안전 진단 및 철거/수리 견적 산출

* 대항력 있는 임차인과의 협의를 통한 보증금 및 명도 조건 확인

위 사항들이 명확히 파악되지 않는 상황에서의 예상 입찰가 산정은 매우 어렵습니다. 다만, 감정가 1,559,237,690원을 기준으로, 막대한 수리비 및 명도 관련 비용을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 할 것입니다. 현재로서는 명확한 수리비 및 인수 보증금 산정이 불가능하여 정확한 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다. 추가적인 정보 확인 후 산정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.