나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12529 [1] 충청남도 아산시 신창면 수장리 233 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스감정 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 수장리 소재 "수장2리 마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주 위는 단독주택, 답·전 등의 농경지, 창고, 공장 등으로 이루어진 국도주변의 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통상황 은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 단독주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지의 서측으로 폭2~3미터의 포장도로가 소재하며, 동측으로 폭 2~3미터의 포장도로 와 비포장 인도가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(신창22(일반형)), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한 구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. (경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다)

제시목록 외의 물건

지상에 향나무 측백나무, 향나무, 감나무 등의 수목이 식재되어 있음.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘브럭조 스레트 위 철판지붕 단층 건물로서 (사용승인일: 1979) - 외벽: 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지, 타일 등 마감. - 바닥: 장판지, 타일 등 마감. - 창호: 새시창호.

이용상태

단독주택으로 이용중이나 현황 거주인은 없는 것으로 조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

주택(현관 및 전실)으로 이용중인 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록1 지상의 제시외 건물 매각 포함. 목록1은 인접필지(수장리 195-15)에 걸쳐 소재. 목록1 지번상에 목록1 이외에 2개의 건축물대장이 있는 것으로 확인(1. 세멘브럭조 노인회관 59.5㎡, 2. 세멘브럭조 주택74.04㎡). 감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12529 (1)

소재지: 충청남도 아산시 신창면 수장리 233

용도: 단독주택

감정가: 161,454,320원

토지 면적: 642.00㎡ (약 194.21평)

건물 면적: 82.64㎡ (약 24.99평)

건물 제시외 면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

매각 방식: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 충청남도 아산시 신창면 수장리 소재 "수장2리 마을회관" 북측 인근에 위치하며, 단독주택, 답·전 등의 농경지, 창고, 공장 등이 혼재된 국도 주변의 농촌지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

도로 상태: 본건 토지의 서측으로는 폭 2~3미터의 포장도로가 접해 있으며, 동측으로는 폭 2~3미터의 포장도로와 비포장 인도가 소재합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. (경계 중복에 따른 용도지역 중복 발급 가능성이 있으므로 관련 실과 확인이 필요합니다.)

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 23일자 박노영의 임의경매개시결정 (갑12)이 말소기준권리입니다.

경매 종류: 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 별도로 명시된 인수되는 권리는 없습니다. (다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.)

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임대차 관계: 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

소유권 현황: 등기부상 상속 등으로 인한 다수의 소유권 이전 및 지분 이전이 확인됩니다. 현재는 공유물분할을 위한 경매로 소유권이 분할되어 있습니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본건은 국도변에 위치한 농촌 지대로, 주변에 단독주택, 농경지, 창고, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민 및 소규모 사업체를 위한 환경입니다.

잠재적 수요: 인근 농경지 종사자, 지역 주민, 소규모 사업체 관련 종사자들의 단독주택 수요가 있을 것으로 보입니다.

개발 가능성: 계획관리지역으로 향후 토지 활용 및 개발 가능성이 있으나, 성장관리구역 및 가축사육제한구역 지정으로 인한 제약도 고려해야 합니다.

5. 생활정보

교통 및 편의시설: 인근 버스정류장 소재로 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다. 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 읍면 소재지 이용이 필요할 것으로 보입니다.

교육시설: 신창면 소재 초등학교, 중학교, 고등학교 등을 이용할 수 있습니다. (거리 미확인)

주변 시설: 주변에 농경지가 많아 전원생활을 하거나 텃밭을 가꾸기에 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 배치 및 면적 관련 문제: 본건 주택(목록1)이 인접 필지(수장리 195-15)에 걸쳐 소재하고 있으며, 동일 지번(수장리 233) 상에 본건 외 2개의 건축물대장(노인회관 59.5㎡, 주택 74.04㎡)이 존재한다는 점은 건물 경계 확인, 건축물 소유권 관계, 향후 건축물 관련 분쟁 발생 가능성 등 철저한 현장 조사와 법적 검토를 요구합니다.

건축물 소유권 및 매각 포함 여부: 동일 지번 상에 별도로 존재하는 건축물대장들의 소유권이 누구에게 있는지, 그리고 이들이 본 경매 대상에 포함되는지 명확히 확인해야 합니다. (건축물표제부 JSON 정보상 74.04㎡의 세멘브럭조 주택 정보가 본건 건물과 관련이 있을 수 있으나, 면적 차이 등 추가 확인이 필요합니다.)

공유물 분할 경매의 특수성: 다수의 공유자가 존재하므로, 경매 절차 외에 기존 공유자들과의 관계 설정 및 이해관계 조율이 필요할 수 있습니다.

건축물 노후: 1978년 사용승인된 건물로, 내부 리모델링 또는 외부 보수, 혹은 신축 등을 고려해야 할 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

가축사육제한구역: 가축사육이 제한되는 구역이므로, 해당 지역에서의 축산업 관련 사업은 불가합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 인접한 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업 폐수 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 소규모 창고나 공장 등이 혼재하는 농촌 외곽 지역임을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 신창면 수장리 토지 및 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다. 감정가는 약 1억 6천1백만원 수준입니다.

건물은 1978년 준공된 세멘브럭조 단층 주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

가장 중요한 점은 본 건 주택이 인접 필지에 걸쳐 있고, 동일 지번 내에 다른 건축물대장 2건이 존재한다는 점입니다. 이로 인해 건축물의 정확한 경계, 실제 사용 면적, 그리고 별도 건축물들의 소유권 및 매각 포함 여부 등에 대한 면밀한 현장 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 보이나, 공유물 분할 경매의 특성을 감안하여 기존 공유자들과의 관계도 고려해야 합니다. 임차인은 없으나 임대 관계가 미상이라는 점에 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

상대적으로 저렴한 가격으로 단독주택 부지를 확보할 수 있는 기회입니다.

계획관리지역으로 향후 토지 이용 및 개발에 대한 잠재력을 가지고 있습니다.

농촌 지역의 특성을 살려 전원생활 주택, 주말 주택, 또는 소규모 농업 관련 시설 등으로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 161,454,320원

시세 분석:

본 건과 유사한 조건(충남 아산시 신창면, 600~700㎡ 토지, 1970~80년대 단독주택)의 주변 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. 일반적으로 해당 지역의 토지 시세는 평당 30만원~50만원 선으로 추정되나, 이는 단순 참고용이며 실제 가치는 입지, 개발 가능성, 건축물 상태 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

본 물건의 경우, 인접 필지 경계 침범, 동일 지번 내 타 건축물 존재 등 복잡한 권리 및 물건 관계가 존재하므로, 이러한 문제 해결을 위한 추가 비용(법률 자문, 경계 복원, 건축물 관련 정비 등)이 발생할 수 있습니다. 또한, 1978년 준공된 건물은 리모델링 또는 신축 시 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

잠재적 리스크 고려:

복잡한 건축물 관련 문제 해결 비용: 최소 1천만원 이상 예상

건물 리모델링 또는 신축 비용: 수천만원 ~ 수억원 예상

공유물 분할 경매 관련 절차 비용: 추가 발생 가능

추정 입찰가:

상기 제시된 리스크와 추가 비용을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 신중한 접근이 필요합니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용과 번거로움을 감안하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문, 서류 검토, 전문가 상담을 거쳐 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.