나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1206 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 894 원목마을이지더원2차아파트 208동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "충청남도 경찰청" 북서측 인근에 위치하며，주위는 대단위 아파트 단지, 관공서, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 18층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지마감 등 창호 : 하이샷시 창호 마감임.

이용상태

아파트(방3, 드레스룸, 거실, 주방，욕실 겸 화장실 2 등)로 이용중임. ※ 집한건축물대장상 건축물현황도에 의한 내부구조를 표시한 것으로 참고바람.

설비내역

보통의 위생 및 급배수설비, 난방설비，승강기설비，소화전설비, 지하 주차장시설 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서，아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측，서측 진출입로를 통하여 외곽 공도에 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역) )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-05-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보 상세

사건번호: 홍성지원 2025타경1206 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 894 원목마을이지더원2차아파트 208동 4층403호

용도: 아파트

감정가: 279,000,000원

토지면적: 60.83㎡ (약 18.4평)

토지지분: 60.831㎡ (약 18.4평)

건물면적: 84.85㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.853㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.2. 건물 정보

건축물 용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 18층 (본건 4층)

사용승인일: 2022년 9월 29일

내부 이용 상태: 방 3개, 드레스룸, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "충청남도 경찰청" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 관공서, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 아파트 단지까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다.

제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 상태

토지는 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 건 동측 및 서측으로 연결된 진출입로를 통해 외곽 공도로 접근 가능합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 박OO입니다.

매각기일 전까지 권리 신고 및 배당 요구가 필요할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 도

* 임대차 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 28일

* 확정일자: 2022년 10월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을5)으로 등기되어 있으며, 인수 대상입니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (주식회사오케이파이낸셜대부, 2024년 3월 21일 접수, 13,000,000원)

* 매각으로 인해 말소될 권리:

* 을3 근저당권 (말소기준권리)

* 을4 근저당권 (박서정, 2024년 6월 12일 접수, 30,000,000원)

* 갑5 압류 (홍성세무서장, 2024년 8월 27일 접수)

* 갑6 가압류 (김조식, 2024년 9월 12일 접수, 128,350,684원)

* 갑7 가압류 (스마트저축은행, 2025년 4월 9일 접수, 16,991,859원)

* 갑8 압류 (국민건강보험공단, 2025년 10월 16일 접수)

* 갑9 임의경매 (박서정, 2025년 10월 28일 접수)

* 갑10 압류 (부천시, 2026년 2월 27일 접수)

3.4. 인수되는 권리

* 주택임차권 (도호석): 보증금 180,000,000원.

* 주의사항: 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이 점은 본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 대단위 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 상가 정보는 제공되지 않음)

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지역 정보를 바탕으로 판단 시, 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 없는 것으로 보입니다. 다만, 최종적인 확인을 위해서는 현장 방문 및 상세 지도 검색이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 원목마을 이지더원2차아파트

* 주소: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 894

* 건축년도: 2022년 9월 준공 (신축)

* 총 세대수: 817세대

* 최고층수: 18층 (본건 4층)

* 주차 시설: 총 1102대 주차 가능 (지하 1050대, 지상 52대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 편의 시설

단지 내 및 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교통 편의

단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 도호석의 보증금 1억 8천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 배당 순위에 따라 일부 또는 전액을 부담해야 할 수 있으므로, 인수 금액을 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

6.2. 신축 아파트 하자 가능성

2022년 준공된 신축 아파트이나, 시간이 지남에 따라 발생할 수 있는 마감재 하자, 누수, 설비 문제 등 하자 보수 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 개발 계획 변동 리스크

본 건이 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되나, 개발 계획의 지연, 변경 또는 무산될 경우 기대했던 만큼의 가치 상승이 이루어지지 않을 위험도 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 삽교읍에 위치한 신축 아파트로, 단지 규모와 편의시설, 교통 여건 등 기본적인 주거 가치는 양호한 편입니다. 그러나 2022년 준공된 신축임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재하며 해당 임차인의 보증금 1억 8천만원을 매수인이 인수할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 고려사항입니다. 말소기준권리 이후의 다른 권리들은 말소되므로 권리 관계는 명확하나, 임차인 보증금 인수 여부와 금액이 낙찰자의 실질적인 투자 비용을 결정하게 됩니다. 따라서 권리분석 및 임차인 관련 사항을 철저히 파악한 후 신중하게 입찰에 참여해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트로서 우수한 주거 환경 기대: 2022년 준공으로 최신 시설과 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 도청이전신도시 개발예정지구 포함으로 향후 지역 발전 및 인프라 확충에 따른 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회 (인수 금액 고려 시): 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여 입찰가를 산정한다면, 시장가 대비 합리적인 금액으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 279,000,000원입니다.

최근 거래 사례를 보면, 유사 면적(84.85㎡)의 아파트가 2026년 5월 7일 245,000,000원, 6월 7일 280,000,000원, 6월 8일 298,000,000원에 거래되었습니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인 도호석이 180,000,000원의 보증금으로 거주 중이며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

만약 낙찰자가 임차인의 보증금 180,000,000원을 전액 인수한다고 가정할 경우, 실제 부담하는 총 금액은 낙찰가 + 180,000,000원이 됩니다.

예를 들어, 감정가 그대로인 279,000,000원에 낙찰받는다면, 총 부담액은 279,000,000원 + 180,000,000원 = 459,000,000원이 되어 최근 시세(280,000,000원 ~ 298,000,000원)보다 훨씬 높아집니다.

따라서, 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 금액을 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

현재 시세 하단인 280,000,000원 수준에서 취득한다고 가정하면, 이론상 낙찰가는 280,000,000원 - 180,000,000원 = 100,000,000원이어야 합니다.

그러나 경매 물건의 최저 입찰가는 감정가의 100% 또는 유찰 시 저감된 금액부터 시작합니다.

본 물건은 감정가 279,000,000원에서 1회 유찰 시 80%인 223,200,000원부터 입찰이 시작될 수 있습니다. 이 금액으로 낙찰받더라도 총 부담액은 223,200,000원 + 180,000,000원 = 403,200,000원이 되어 여전히 시세보다 높습니다.

따라서, 본 물건은 임차인 보증금 인수 리스크가 매우 크므로, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

임차인이 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성을 감안하여, 120,000,000원 ~ 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이 경우, 낙찰 후 인수되는 보증금 180,000,000원을 합하면 총 부담액은 300,000,000원 ~ 330,000,000원이 되어, 최근 시세 하단 범위 내에서 취득 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 임차인과의 협의, 배당표 예측, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.