나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503630 [1] 대전광역시 동구 대성동 30 삼익세라믹아파트 108동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 대성동 소재 "은어송중학교" 남측 인근에 위치하는 아파트로서 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제8층 제805호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샷시창호임

이용상태

본건은 주거용(아파트)으로 방, 욕실, 주방, 거실 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, 주차장, E/V설비, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 남서측 및 북서측의 포장된 도로를 통하여 차량 진출입 가능하며, 단지내 도로 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(대체농지조성비납부지역) , 대로3류(폭 25m~30m) (대로3-51(가오동길))(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대성10)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m) (대성2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대성9)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-635) (접합),가축사육제한구역(2012-03-15)(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-01)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503630 (1)

소재지: 대전광역시 동구 대성동 30 삼익세라믹아파트 108동 8층 805호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케이드래곤대부주식회사

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.81㎡ (약 10.83평)

건물면적(전용면적): 72.62㎡ (약 21.97평)

건물지분: 72.625㎡ (약 21.97평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 150,000,000원 (1억 5천만원)

매각기일: (제공된 정보 없음, 향후 지정 예정)

최저매각가격: (제공된 정보 없음, 일반적으로 감정가 기준으로 책정)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 대성동에 위치하며, "은어송중학교" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 아파트 지구로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

주변 토지이용계획에는 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역 등이 포함되어 있습니다.

제공된 정보 및 관련 검색 결과에서는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

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3.1. 권리 현황

등기부등본상 소유권 변동 내역은 1991년 이창재, 2015년 이진영, 2018년 이인규(협의분할 상속) 순으로 확인됩니다.

말소기준권리인 케이드래곤대부주식회사의 근저당권(2024.12.09. 접수, 130,000,000원) 외 다수의 권리가 설정되었으나, 전부 말소될 예정입니다.

임의경매 개시 결정등기(2025.10.30. 접수, 112,102,771원)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 본 경매로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 135,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

현재 파악된 임차인은 세울건대부주식회사이며, 보증금 5,000,000원, 차임 0원으로 확인되었습니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 전세권(을11)을 설정하였으나 이 또한 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 경매로 인해 권리관계는 정리될 예정이며, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담(유치권, 유상 임차권 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 비고란이 공란으로, 현장 확인 시 지상권 등 특이 권리 존재 여부를 반드시 재확인해야 합니다. (현재 등기부상 지상권은 확인되지 않음)

4. 상권분석

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본건이 위치한 대성동 지역은 주거 단지와 근린생활시설이 조화롭게 분포하고 있으며, 인근에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 비교적 안정적인 편입니다.

아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 대전 시내 접근성도 양호한 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 단지 정보

아파트명: 대성삼익세라믹

주소: 대전광역시 동구 대성동 30번지

준공일: 1991년 8월 26일

총 동수: 7개 동 (해당 물건은 108동)

총 세대수: 633세대

주차대수: 총 564대 (지상 6대, 지하 22대)

최고층: 15층

5.2. 편의시설

* 주변 교통: 시내버스 정류장 및 간선도로 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설: 은어송중학교, 각종 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 은어송중학교 및 기타 교육 시설 접근이 용이합니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 편의시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 준공 후 30년 이상 경과한 노후 아파트: 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로 저촉 및 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역 등 다양한 규제 사항이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인: 감정평가서 상 '임대관계 미상'으로 명시되어 있으며, 경매 참여 시 외부 조사 및 주변 탐문을 통해 실거주 여부, 체납 관리비 등을 재확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

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본건 대전지방법원 2025타경503630 (1) 물건은 대전광역시 동구 대성동에 위치한 삼익세라믹아파트 108동 805호로, 접근성과 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 법적으로 인수할 권리는 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 건물의 노후화 및 지역 내 다양한 토지이용계획상의 제한사항은 고려할 필요가 있습니다.

최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가는 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

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* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 등기 이전이 용이합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 내 재개발 또는 리모델링 관련 사업 진행 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 모두 고려해 볼 만한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

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본건 감정가는 150,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(72.62㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 9일: 140,000,000원 (8층)

* 2026년 7월 17일: 150,000,000원 (12층)

본건 물건은 8층으로, 2026년 3월 거래된 1억 4천만원과 2026년 7월 거래된 1억 5천만원 사이에 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

입찰가는 감정가(1억 5천만원)를 상회하지 않는 선에서, 보수적으로는 최근 실거래가 평균치 또는 약간 하회하는 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 148,000,000원 (1억 4천만원 ~ 1억 4천 8백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.