나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503691 [1] 대전광역시 대덕구 석봉동 316-46 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유운감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 석봉동 신탄진중학교 남동측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 아파트, 상가주택, 단독주택 등으로 형성되었으며 주거지대로서의 일반적인 주위환경 보통 임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 신탄진역 등이 소재하며 일 반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건(사용승인일: 2017.8.11)내 제3층 제303호로서 외벽: 벽돌외장재 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로에 접하고 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(석봉31)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사이 이해관계인부재로 내부구조,설비,현상 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

물건 비고

- 대항력 있는 주택임차권의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 임차보증금에 대하여 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨
- 을구 순위 3번 임차권등기(2024. 10. 14. 접수 제125988호)는 보증금 전액이 변제되지 아니하더라도 매수인에게 인수되지 않고 말소됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503691 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 석봉동 316-46, 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000원

토지 면적: 38.69㎡ (약 11.70평)

토지 지분: 38.691㎡ (약 11.70평)

건물 면적: 47.22㎡ (약 14.28평)

건물 지분: 47.2221㎡ (약 14.28평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서울보증보험 (신청채권자)

2. 입지조건

본건은 대전광역시 대덕구 석봉동에 위치하며, 신탄진중학교 남동측 인근 주거 지역에 속합니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 상가주택, 단독주택 등이 혼재되어 주거지로서는 일반적인 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 신탄진역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북측으로는 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 도로 이용에 무리가 없습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 갑5 우리금융캐피탈의 가압류(2024.06.26 접수)입니다.

등기부등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권: 이복동 → 추민경 (2017.08.22 소유권보존 → 2020.10.28 소유권이전)

* 주택임차권 (을구 3번): 한국토지주택공사 (보증금 120,000,000원, 2020.11.27 전입). 대항력은 없으며, 신청 채권자인 서울보증보험과의 확약서 제출 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

* 가압류 (갑5): 우리금융캐피탈 (32,102,020원, 2024.06.26 접수). 말소기준권리입니다.

* 강제경매 (갑6): 서울보증보험 (124,658,629원, 2025.10.29 접수). 본 경매 사건의 개시 결정 권리입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 을구 3번 주택임차권, 갑5 우리금융캐피탈의 가압류, 갑6 서울보증보험의 강제경매입니다.

따라서 본건 매수인은 별도로 인수해야 할 부담 있는 권리(예: 선순위 임차권, 유치권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 한국토지주택공사: 보증금 120,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2020.11.27, 확정일자 2020.11.09. 대항력 없음. (주의: 보증금 전액이 변제되지 아니하더라도 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다.)

4. 상권분석

본건은 다세대주택, 아파트, 상가주택 등이 혼재된 일반적인 주거지역에 위치하고 있습니다.

주변에 신탄진중학교가 있으며, 지역 내 기반 시설 이용이 가능한 주거 상권입니다. 특정 상업 밀집 지역이라기보다는 생활 편의를 위한 소규모 상가들이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 가능, 인근 시내버스정류장, 근거리 신탄진역 소재.

* 교육: 신탄진중학교 인접.

* 편의시설: 주거지 인근의 일반적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용 가능할 것으로 보입니다. (정확한 시설은 현장 확인 필요)

* 건물 준공: 2017년 8월 11일 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 말소 관련: 한국토지주택공사의 임차권이 대항력이 없고 말소될 예정이지만, 관련 서류(확약서 등)를 통해 매수인이 인수하지 않음을 명확히 확인해야 합니다. 신청 채권자(서울보증보험)로부터 임차보증금에 대한 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서가 제출된 점은 긍정적입니다.

* 현장 조사: 본건은 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비, 현상 등이 일반적인 이용을 기준으로 조사되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 입찰 전 철저한 현장 확인이 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경: 물건 명세서 등에 언급된 'SGI 인수조건 변경'은 서울보증보험(SGI)이 신청 채권자로서 임차권 등기 말소에 동의하는 조건으로 이해됩니다. 이는 매수인의 권리 인수 부담을 줄이는 긍정적 요인으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 매우 명확한 경매 물건입니다.

신청 채권자인 서울보증보험과 임차인(한국토지주택공사) 간의 확약서 제출로 인해 임차권등기(을구 3번)는 매각으로 인해 말소되며, 매수인이 이를 인수하지 않아도 됩니다.

따라서 권리 분석상 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 내부 상태 양호 및 유지보수 비용 절감 기대.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 명확한 임차권 처리: 대항력 없는 임차권은 말소 예정으로, 인도명령 대상이거나 명도에 어려움이 적을 것으로 예상.

* 주거지역 입지: 일반적인 주거지역으로 안정적인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 139,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보(2026년 4월~7월)는 본건(2017년 준공)보다 건축 연도가 오래된(1988년~1995년) 다세대 주택들로, 면적 대비 낮은 가격대(3,900만원~9,000만원)로 거래되었습니다. 이는 본건의 신축 연도를 고려할 때 직접적인 시세 비교에 한계가 있음을 시사합니다.

본건은 신축 건물이라는 점과 명확한 권리관계로 인해 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 90~95% 수준인 약 125,000,000원 ~ 132,000,000원을 고려하여, 해당 물건의 최종 입찰가격을 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

*본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 결과 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 참여 전 반드시 자체적인 추가 조사 및 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.