나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503697 [1] 대전광역시 동구 가양동 24-32 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "가양중학교" 남서측 인근에 위치하는 다세대주택(통칭:거상로얄빌라) 제에이동(현황표시:가동) 제4층 제401호로서, 주위는 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 1992.10.12) 외벽: 적벽돌쌓기 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-가양1)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 공부상 '에이동'이나, 현황은 '가동'으로 표기되어 있음
2. 주택임차권 승계인 서울보증보험주식회사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하는 조건의 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503697 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 1.2.1. 소재지

* 대전광역시 동구 가양동 24-32 에이동 4층401호 (현황: 가동 4층 401호)

* 1.2.2. 건물 정보

* 용도: 다세대주택 (통칭: 거상로얄빌라)

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

* 사용승인일: 1992년 10월 12일

* 건물면적: 50.52㎡ (약 15.28평)

* 1.2.3. 토지 정보

* 토지면적: 26.25㎡ (약 7.94평)

* 토지지분: 26.25㎡ (약 7.94평)

* 1.2.4. 감정가 및 면적

* 감정가: 79,000,000원

* 건물면적: 50.52㎡ (약 15.28평)

* 토지면적: 26.25㎡ (약 7.94평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "가양중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 단독/다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 교육시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 지역 용도 및 규제

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역 (상대정화구역)

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전 기록: 2002년 5월, 2005년 11월, 2020년 3월 (매매)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (보증금 67,000,000원, 전입 2020-04-29, 확정 2020-04-09) - 말소 예정

* 강제경매 개시결정: 서울보증보험 (채권액 69,241,287원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 67,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 29일

* 확정일자: 2020년 4월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 말소 및 잔여 보증금 채권 포기 조건부 매각.

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 설정된 지상권 없음)

* 말소기준권리(을7: 서울보증보험 강제경매)보다 후순위 권리들은 모두 말소됩니다.

* 한국토지주택공사의 임차권 등기 역시 말소 예정입니다.

3.4. 권리분석 요약

* 인수할 보증금 합계: 0원.

* 현재 확인된 권리 중 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 유사 물건 시세

* 최근 2026년 5월 인근 지역 유사 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 54.45㎡ (약 16.5평)이 50,000,000원에, 면적 55.23㎡ (약 16.7평)이 73,000,000원에, 면적 72.48㎡ (약 21.9평)이 67,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 건물면적 50.52㎡ (약 15.28평)으로, 유사 면적 거래 사례 대비 약 50,000,000원 ~ 73,000,000원의 시세 범위를 형성하고 있습니다.

* 감정가 79,000,000원에 비해 최근 실거래가는 다소 낮은 수준을 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 분포되어 있습니다.

5.2. 교육시설

* 가양중학교가 인근에 위치하며, 주변으로 초등학교 및 고등학교가 소재합니다.

* 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당하여 학교 주변 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 기타

* 지역 커뮤니티 시설 및 공원 등은 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 없음.

6.2. 특이사항 및 조건

* 건물 명칭: 공부상 '에이동'이나 현황은 '가동'으로 표기되어 있어, 현장 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 조건: 주택임차권 승계인인 서울보증보험이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 인수 부담이 없다는 장점이 있으나, 관련 서류 확인이 중요합니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 주변 환경 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 동구 가양동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 인수할 임차보증금이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이라 낙찰 후 권리 관계는 명확한 편입니다.

* 다만, 건물 명칭(A동/가동)의 공부상 차이, SGI 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 현장 확인 및 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 다소 낮은 편인 점을 감안할 때, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 후 추가 부담이 없는 권리 관계: 인수할 임차보증금 0원.

* 합리적인 가격으로 취득 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가 수준을 고려할 때, 시세 차익 기대 가능.

* 소형 면적으로 실거주 또는 임대 수익용 투자 적합.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 79,000,000원

* 최근 유사 물건 거래가: 50,000,000원 ~ 73,000,000원

* 본건 면적 (약 15.28평) 및 입지, 권리 관계, 특이사항 등을 종합적으로 고려할 때,

* 현 시세 및 경쟁 구도를 감안하여 공격적으로 입찰할 경우

* 예상 입찰가: 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.