나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3924 [1] 대전광역시 유성구 복용동 189-5 복용동중문빌라 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 복용동 소재 '복용삼거리' 북서측에 위치하며, 주위에 자동차매매상사, 중소규모공장, 농경지, 주택 등이 혼재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 중 5층 501호 및 502호 로서 (사용승인일 : 2004.09.04) 외벽: 화강석 붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 바닥: 일부 타일 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

복용동중문빌라 제5층 501호, 502호 연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로 현황 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

복용동 189-5 :도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 및 내부확인은 이해관계인의 부재로 인해 미상처리 하였으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 대전지방법원 2025타경3924 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 복용동 189-5 복용동중문빌라 5층501호

용도: 연립주택 (공동주택)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 중 5층 501호

사용승인일: 2004년 9월 4일

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 226,000,000원

토지면적: 90.07㎡ (약 27.25평)

토지지분: 90.0718㎡ (약 27.25평)

건물면적: 84.83㎡ (약 25.66평)

건물지분: 84.8265㎡ (약 25.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 1월 28일자 전북은행 근저당권 (을5)

등기부등본상 확인된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소 예정입니다.

채권 총액: 623,516,397원

1.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건의 임대관계 및 내부확인은 이해관계인의 부재로 인해 확인되지 않았습니다. 이에 대한 조사는 필수적이며, 경매 진행 시 유의해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 대전광역시 유성구 복용동 소재 '복용삼거리' 북서측에 위치합니다. 주변으로는 자동차매매상사, 중소규모 공장, 농경지, 주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

소재지 토지(복용동 189-5)는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2022-07-26)에 해당합니다.

3. 상권분석

혼합 용도의 지역에 위치하여 주거, 상업, 공업, 농업 관련 시설이 혼재되어 있습니다. 특정 상업 기능이 발달한 지역이라기보다는 복합적인 용도를 가진 지역으로 판단됩니다.

4. 생활정보

해당 물건지는 대전 유성구에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 혼재된 시설로 인해 주거 쾌적성 측면에서는 개인적인 선호도에 따라 다를 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 부담: 채권 총액(623,516,397원)이 감정가(226,000,000원) 대비 약 2.7배에 달하여 채무 부담이 매우 높습니다.

* 임대관계 및 내부 확인 불가: 이해관계인 부재로 인해 실제 내부 상태 및 임대차 관계를 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상 복잡한 금융 구조를 가지고 있을 가능성이 있으며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 지역 특성: 준공업지역 및 농경지 등이 혼재되어 있어 지역 개발 및 주거 환경의 일관성에 대한 고려가 필요합니다.

* 외부 정보 부족: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무 등 세부적인 입지 분석에 한계가 있습니다.

6. 투자 포인트

* 미확인 내부 상태 및 임대차 관계로 인한 잠재적 저가 매수 기회.

* 지역 개발 가능성 고려 시 향후 가치 상승 잠재력.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 복용동에 위치한 연립주택으로, 높은 채무 부담과 내부 확인 불가라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 권리 관계는 말소 예정이나, 미확인된 임대차 관계 및 채무 총액의 규모는 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 잠재적 위험 요소를 충분히 파악한 후 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2025-2026년 기준, 1.3억~2.0억)는 본건과 면적(84.83㎡) 및 건물명(미래로빌, 엔이빌A)이 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 감정가 226,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 높은 채무 부담, 내부 확인 불가 등의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 이에 따라, 예상 입찰가는 160,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 70.8% 수준으로, 충분한 위험 감안 및 추가 조사를 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.