나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503693 [1] 세종특별자치시 나성동 821 세종가로수길 3층에이304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 '국세청' 남동측 인근에 위치하는 세종가로수길 3층 에이304호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 공공기관, 업무시설, 주상복합아파트단지, 공원 등으로 형성된 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고, 인근 도로변에 BRT 및 시내버스승강장이 소재하 는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물중 3층 에이304호로서, (2019.09.18 사용승인) 외벽:베이스판넬 및 강화유리 등 마감 내벽:몰탈위 페인트 및 벽체마감 등 창호:샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설 1개호(기준시점 현재 "공실")로 이용중임.

설비내역

전기설비, 공동 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 에스 컬레이터설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 상업 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

삼면이 중로에 접하고, 북동측 중로를 통해 지하 주차장 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별 법>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:-

물건 비고

공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503693 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 나성동 821, 세종가로수길 3층 에이304호 (도로명 주소: 세종특별자치시 나성로 38)

용도: 제1종근린생활시설 (복합 용도: 판매시설, 문화 및 집회시설, 오피스텔)

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

사용승인일: 2019년 9월 18일

감정가: 446,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 24.43㎡ (약 7.39평)

토지 지분: 24.429999999999996㎡ (약 7.39평)

건물 면적: 54.50㎡ (약 16.49평)

건물 지분: 54.5㎡ (약 16.49평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

주의사항: 공실 상태임

특이사항: 없음

물건명세서 참고사항: 작성일 2026년 03월 11일. 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 세종특별자치시 나성동에 소재하며, '국세청' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 근린생활시설, 공공기관, 업무시설, 주상복합아파트단지, 공원 등으로 형성된 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 도로변에 BRT 및 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (도로명 주소: 세종특별자치시 나성로 38)

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2020년 7월 15일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권 (금276,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

본 건물의 등기부상 총 채권액은 464,202,227원입니다. 등기부상 기재된 소유권이전, 신탁말소, 근저당, 지분 이전, 가압류, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

본건이 위치한 세종가로수길 일대는 세종시의 중심상업지역으로, 국세청 등 주요 공공기관과 업무시설, 주상복합아파트, 상업시설이 밀집되어 있습니다.

4.2. 상권 특성

최근 세종시 나성동 지역은 상권 활성화를 위한 다양한 노력이 이루어지고 있습니다. '나성로 38 포차 거리' 운영 시도 등 지역 경제 활성화를 위한 움직임이 있으나, 전반적으로 상권 공실 문제에 대한 우려도 상존하고 있습니다.

4.3. 주변 편의 및 유해시설

주변에는 각종 근린생활시설, 공공기관, 업무시설, 주상복합아파트단지, 공원 등이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 건 주변에 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 과거 '저승사자' 조형물 민원으로 인한 이전 사례가 있었으나, 이는 건물 자체와 직접적인 관련은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

BRT 정류장 및 다수의 시내버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 차량 접근성 및 주정차가 용이한 점도 장점으로 꼽을 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

국세청 등 공공기관이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주상복합단지, 공원 등이 주변에 위치하여 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본 물건은 현재 공실 상태로, 임대차 계약 체결 전까지 공실이 장기화될 경우 관리비 부담 및 수익 발생 지연의 위험이 있습니다.

6.2. 상권 경쟁 및 활성화

세종시 신도시 상권은 과다한 상가 공급으로 인한 공실 문제가 지속적으로 제기되고 있으며, 본건이 위치한 지역 또한 상권 활성화를 위한 노력이 진행 중이나 경쟁이 치열할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역에 위치한 신축급 근린상가로, 국세청 등 주요 기관 밀집 지역을 배후로 하고 있어 입지적 강점을 가지고 있습니다. 2019년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 명확한 점도 긍정적입니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 주변 상권의 공실률 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 임대 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지구에 위치하여 높은 잠재력 보유.

* 국세청 등 주요 공공기관 인접으로 인한 안정적인 수요 기대.

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 리모델링 비용 절감.

* 토지/건물 일괄매각으로 권리관계 명확.

* 다양한 용도(근린생활시설, 판매시설, 문화집회시설, 오피스텔)로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 446,000,000원을 기준으로 하되, 최근 부동산 시장 동향, 주변 상권 시세, 공실률, 향후 예상 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없어 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다. 따라서, 임대 수익률 분석과 주변 실거래가 비교를 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.