나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503723 [1] 대전광역시 서구 괴정동 53-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "백운초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 점포 등이 혼재한 정비된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 4미터 정도의 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(백운초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 3층 건으로, 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다중주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급·배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본 건물 1~3층에 소재하는 발코니 및 옥탑 등은 대상 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

건축물현황도상 각층마다 소재하는 공동취사장은 현황 다중주택으로 이용중인 것으로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 건물의 내부현황은 건축물대장상의 도면을 참고하여 일반적인 단독주택(다중주택)을 기준으로 평가하였는 바, 경매진행시 이해관계인은 참고 하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 발코니, 옥탑은 감정평가 및 매각에 포함
- 다중주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503723 (1)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 53-13번지

토지면적: 198.70㎡ (약 60.1평)

건물면적: 299.52㎡ (약 90.6평)

용도: 단독주택 (다중주택)

감정가: 949,445,400원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (확인됨)

1.2. 건물 및 토지 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 3층 건물

층수: 지하 없음, 지상 3층

토지 이용 현황: 세장형의 평탄한 토지로 주거용 건부지로 이용 중

건물 이용 현황: 현재 다중주택으로 이용 중이며, 건축물대장 상으로는 총 17개 호실(hoCnt: 17)이 존재함. 발코니 및 옥탑도 감정평가 및 매각에 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "백운초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 점포 등이 혼재된 정비된 주택지대로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 토지는 남서측으로 노폭 약 4미터 정도의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근 및 주정차가 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 상대보호구역(백운초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부 상에 기재된 근저당, 가압류, 임의경매 등은 본 경매 절차 진행 시 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2010년 1월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당권으로 판단됩니다.

건물 등기부 상에 주택임차권(한국토지주택공사)이 등재되어 있었으나, 말소 예정으로 확인되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* (101호, 남민서) 한국토지주택공사

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-04-23

확정일자: 2018-04-09

배당신고일자: 2025-11-12

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-21

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인들의 경우, 모두 대항력이 없는 것으로 조사되어 낙찰자가 별도의 임차보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 권리상 특이사항 없이 말소 기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 분석됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 시세분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 주로 1991~1993년에 건축된 면적 54.49㎡ ~ 59.82㎡의 소형 다세대/연립 주택들로, 2026년 5월~7월 거래 금액은 5,000만원 ~ 10,600만원 수준입니다.

본 물건은 단독주택(다중주택)으로, 총 건물 면적 299.52㎡(약 90.6평)에 17개 호실을 포함하는 더 큰 규모의 건물입니다. 따라서 제공된 소형 다세대/연립 주택 시세 정보와 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 물건의 시세는 감정평가액 949,445,400원을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

4.2. 본 물건의 가치 평가

본 물건은 건축 연도 2010년의 비교적 신축에 속하는 다중주택으로, 대전 서구 괴정동이라는 입지 조건을 고려할 때 건물 자체의 활용 가치와 잠재 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 17개 호실의 다중주택이라는 점에서 다수의 임차인을 통한 수익 창출이 가능한 점이 주요 가치로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본 물건은 백운초등학교와 인접한 상대보호구역 내에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

주거지 밀집 지역에 위치하여 주변으로 다양한 소매점, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

현재 건물의 정확한 임대 관계 및 각 호실별 임대차 현황은 파악되지 않았으므로, 입찰 전 추가적인 조사가 필요합니다.

6.2. 건물 이용 현황 관련 참고사항

건축물현황도상 각 층 공동취사장은 현황 다중주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 내부 이용 현황은 일반적인 단독주택(다중주택)을 기준으로 평가되었으므로, 입찰 전 내부 확인이 권장됩니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 다중주택으로, 토지와 건물 모두 일괄 매각 대상입니다. 권리관계가 명확하고 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 17개 호실을 보유한 다중주택이라는 점에서 임대 수익 창출 잠재력이 높으며, 백운초등학교 인근의 주거지로서 입지 조건도 양호합니다. 다만, 정확한 임대 현황 및 내부 상태 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건으로 인수 부담 없음.

* 17개 호실을 갖춘 다중주택으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 초등학교 인근으로 주거 선호도가 높은 지역.

* 비교적 신축 건물(2010년 준공)로 유지보수 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 949,445,400원으로 평가되었습니다. 주변의 유사 규모 다중주택 거래 사례가 부족하나, 단독주택(다중주택)으로서의 가치와 17개 호실 보유를 고려할 때, 감정가 수준을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 850,000,000원 ~ 950,000,000원

(상기 금액은 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으며, 낙찰가율 90%~100% 수준을 예상한 것입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.