나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513555 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 630 백산아파트 102동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "인천능허대초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 학교시설, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근 "한나루로" 및 "독배로" 로변 등에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 내 15층 1502호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 1994년 09월 23일]

이용상태

"아파트"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 중앙을 가로지르는 외곽공도(한나루로79번길)를 경유하여 차량의 진출입이 가능하며, 이를 통해 남측의 "한나루로" 및 북측의 "독배로26번길"과 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지(옥련동 630) : 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 건축용도지역기타(2019-01-14)(건축선 지정(2m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.)이며, 기호(2) 토지(옥련동 630-1) : 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경513555 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 630 백산아파트 102동 15층 1502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 258,000,000원

* 토지면적: 29.69㎡ (약 9.0평)

* 토지지분: 29.69266426637307㎡ (약 9.0평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

* 건물지분: 84.99㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에스비아이저축은행

1.2. 건축물 정보

* 아파트명: 백산아파트 (옥련백산1차)

* 동/호수: 102동 15층 1502호

* 준공년월: 1994년 09월 23일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 내 15층

* 총세대수: 307세대

* 주차 대수: 총 90대 (지상 12대, 지하 4대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치하며, '인천능허대초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 학교시설, 공원 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건 아파트단지까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근 '한나루로' 및 '독배로' 로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 차량으로는 '한나루로79번길'을 통해 단지 내부 도로를 이용하며, '한나루로' 및 '독배로26번길'과 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리는 2020년 11월 16일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을3)입니다.

* 본 경매물건은 임의경매로서, 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 포함)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액은 269,600,000원입니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 있으나 해당사항 없음)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계는 현재 미상입니다.

* 현재 점유자가 임차인일 경우, 대항력이 있는지 여부 및 보증금, 차임 지급 내역이 불명확하므로, 추가 조사를 통해 인수되는 권리가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 건이 속한 백산아파트는 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 인천능허대초등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 아파트 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 주거 생활 편의성이 높습니다.

* 주요 도로망과의 접근성이 좋아 지역 내에서의 이동 및 외부로의 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 복리시설 이용이 가능합니다. 주변 상업시설 및 병원, 은행 등은 차량 이동으로 접근 가능합니다.

* 교육시설: 인천능허대초등학교가 도보로 접근 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 차량 이용 시 주요 간선도로망 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불명확: 현재 해당 호실의 임대차 관계 및 보증금, 월세 정보가 미상이므로, 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나 명도 시 잠재적인 분쟁의 소지가 있습니다. 명확한 현황 조사가 필요합니다.

* 건축물 노후화: 1994년 사용승인된 건물로, 2024년 기준 약 30년이 경과하였습니다. 향후 재건축, 리모델링 또는 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 기호(1), (2) 토지 모두 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며 (2025.8.26.~2026.8.25.), 외국인 등 특정 주체는 허가를 받아야 토지 취득이 가능합니다. 이는 향후 매각 또는 거래 시 제약이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 현장 조사를 통해 확인된 바로는, 단지 바로 인근에 직접적인 혐오시설(쓰레기 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 광범위한 연수구 지역 내에는 산업단지나 관련 시설이 존재할 수 있어, 이에 대한 잠재적 영향은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 연수구 옥련동에 위치한 백산아파트 15층 매물로, 능허대초등학교와 인접한 우수한 교육 환경과 편리한 교통망을 갖춘 주거지입니다.

아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으나, 임대차 관계의 불확실성과 건물 노후화, 토지거래허가구역 지정 등은 투자 시 신중한 고려가 필요한 부분입니다.

안정적인 주거 목적 또는 시세 상승 여력을 고려한 투자를 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 인한 안정적인 배후 수요 확보.

* 주요 도로망 접근성이 우수하여 출퇴근 및 외부 이동 편리.

* 현재 감정가(258,000,000원) 대비 시세 분석을 통한 낙찰가 책정 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건과 동일한 백산아파트 단지의 전용면적 59.76㎡(약 18.1평)의 최근 매매가는 2026년 4월~7월 사이 157,500,000원에서 178,000,000원 사이에서 형성되었습니다.

* 평당 가격으로 환산 시 약 870만원 ~ 983만원 수준입니다.

* 본건의 건물면적은 84.99㎡ (약 25.7평)으로, 동일 평당 가격을 적용하면 약 223,000,000원 ~ 252,000,000원 수준으로 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 84.99㎡ 면적의 직접적인 최근 매매 사례가 제시된 JSON 데이터에 없어, 59.76㎡ 면적의 시세를 기반으로 추정하였으므로 실제 시세는 다를 수 있습니다.

* 제시된 감정가는 258,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가

* 위 시세 분석 결과, 본건의 적정 시세는 약 230,000,000원에서 245,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원이고, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려할 때, 감정가 대비 약 85%~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권유합니다.

* 성공적인 입찰을 위해서는 법원 경매 절차상의 최저 매각 가격, 경쟁 입찰 현황 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.