나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30830 [1] 충청북도 충주시 호암동 200-5 청실빌라 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 호암동 소재 '충주중학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 연립주택, 아파트 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 1993.10.07) 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 바닥 : 장판지깔기 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'연립주택'으로 이용중임.

설비내역

도시시가스에 의한 난방설비 및 기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

세장형, 평지로서 '주거용'으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2021-06-04)(중로3-33)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-09-23)(충주남산초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30830 (1)

소재지: 충청북도 충주시 호암동 200-5 청실빌라 4층403호

용도: 연립주택

감정가: 70,000,000원

토지 면적: 41.06㎡ (약 12.42평)

토지 지분: 41.0625㎡ (약 12.42평)

건물 면적: 59.71㎡ (약 18.06평)

건물 지분: 59.71㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

건물 정보:

건축물명: 청실빌라

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층

사용승인일: 1993년 10월 7일

총 세대수: 16세대

전유부 층수: 4층

전유부 면적: 59.71㎡ (약 18.06평)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 충청북도 충주시 호암동 소재 '충주중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 아파트 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

도로상태: 동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(충주남산초등학교).

3. 권리분석

권리관계: 본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 이OO에 의해 신청되었음.

임차인 현황:

임차인: 이지현

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 말소기준권리보다 후순위이며, 인수되는 보증금은 없음.

등기부요약:

말소기준권리: 2020년 2월 18일자 이지현 근저당권 (을8)

말소 예정 권리: 을8 근저당권, 을9 전세권설정(이지현), 을10 근저당권(이상기), 갑6 가압류(서민금융진흥원), 갑7 임의경매(이지현) 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

등기부채권 총액: 80,150,000원

4. 상권분석

주변 시세:

인근 연립주택(동평아트빌라, 1995년식, 59.92㎡)이 2026년 5월 29일에 63,000,000원에 거래되었음.

인근 신축 다세대주택(삼익캐슬, 2011-2012년식, 66.19㎡~72.601㎡)은 2026년 4월 7일에 135,000,000원 ~ 140,000,000원에 거래되었음.

시세 분석: 본 건은 1993년식 연립주택으로, 유사한 연식 및 면적의 주택이 63,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 70,000,000원은 직접 비교 대상 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보임. 다만, 신축 다세대 주택과의 가격 격차가 상당함을 알 수 있음.

5. 생활정보

주거 환경: 연립주택, 아파트, 단독주택이 혼재된 주거 지역에 위치함.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리함.

편의시설: '충주중학교' 및 '충주남산초등학교'가 인근에 위치하며, 생활 편의시설은 주변 지역에 형성되어 있을 것으로 예상됨.

설비: 도시가스 난방 설비 및 기본적인 위생, 급배수 설비를 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

건물 노후도: 1993년 준공된 건물로, 30년 이상의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

부동산 시장 변동성: 금리 인상, 경기 침체 등 거시 경제 상황에 따른 부동산 가치 하락 가능성을 배제할 수 없음.

지역 내 신축 공급: 신축 아파트 및 다세대 주택 공급에 따른 노후 주택의 상대적 가치 하락 가능성.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 호암동의 일반적인 주거 지역에 위치한 1993년식 연립주택임.

권리관계가 비교적 깨끗하여 낙찰 시 인수되는 권리 부담이 없다는 장점이 있음.

다만, 유사 연식의 주택 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분임.

신축 주택과의 큰 가격 차이를 감안할 때, 리모델링 등을 통한 가치 상승 가능성을 염두에 두어야 함.

8. 투자 포인트

무권리 낙찰 가능성: 인수되는 권리 없이 명도를 진행할 수 있음.

안정적인 주거 지역: 주거 선호도가 높은 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 또는 시세차익 기대 가능.

낮은 초기 투자 비용: 신축 주택 대비 상대적으로 낮은 감정가를 바탕으로 진입 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 직접 비교 대상인 연립주택(59.92㎡, 1995년식)이 63,000,000원에 거래되었으며, 감정가는 70,000,000원임.

직접 비교 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰을 위한 적정 입찰가는 68,000,000원에서 73,000,000원 사이로 예상됨.

시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.