나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513448 [1] 인천광역시 부평구 부평동 500-6 메트로시티 101동 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 중 제4층 제404호로서, 외벽 : 석재붙임 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2015-09-14)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 500-6번지, 메트로시티 101동 4층 404호에 위치한 오피스텔입니다.

해당 물건의 감정가는 197,000,000원입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 9.31㎡ (약 2.81평)이며, 토지 지분은 9.306㎡ (약 2.81평)입니다. 토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 59.98㎡ (약 18.14평)이며, 건물 지분은 59.98㎡ (약 18.14평)입니다. 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건축물대장 상 본 건물의 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

건축물대장 상 전유부분은 4층 404호이며, 건축물 용도는 업무시설, 공동주택입니다.

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 중 제4층 제404호입니다.

건물의 사용승인일자는 2015년 9월 14일입니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경513448 (1)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

부평역(인천1호선)이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 관련 특이사항이 존재합니다.

집합건물 등기부 요약 상 말소기준권리는 2019년 6월 13일 접수된 근저당권(채권 최고액 105,000,000원)입니다.

채권자 주택도시보증공사(HUG)는 2025년 10월 30일 강제경매를 신청하였습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강금운

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-06-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(박정식)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-05-24

확정일자: 2019-04-25

배당신고일자: 2023-07-12

대항력: 없음

비고:

3.3. 말소 기준 권리

을구 3번 근저당권 (2019-06-13)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

3.4. 인수/소멸 권리

등기부등본 상 을구 4번 주택임차권(박정식)은 말소 예정이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 사실상 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

그 외 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 "굴다리오거리" 인근에 위치하여 주변으로 업무시설, 근린생활시설, 공동주택이 혼재되어 있습니다.

인근에 부평역이 있어 유동인구가 많으며, 다양한 상업시설과 편의시설을 이용하기에 편리한 입지입니다.

인천시 부평구는 과거 인구 감소 추세를 보였으나, 부평역 주변은 여전히 활발한 상권이 유지되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 마트: 제일식자재마트, 하나로식자재마트, 홈플러스익스프레스 인천부개역점 등이 인근에 소재합니다.

* 교통: 부평역(인천1호선), 부평시장역, 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 쇼핑: 모다백화점 부평점, 롯데마트 부평역점 등이 인근에 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

* 초등학교: 인천부개서초등학교 (인천 상위 79%)

* 중학교: 인천상정중학교 (인천 상위 35%), 인천동수중학교, 갈산중학교

* 고등학교: 계양고등학교 (인천 상위 54%)

5.3. 주변 환경

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25)에 해당합니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 건축물대장상 용도가 업무시설 및 공동주택으로 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 가능성: 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수 조건 변경으로 인해 매수인이 부담해야 할 조건이나 절차가 있을 수 있으므로, 입찰 전 HUG와의 구체적인 협의 내용 확인이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매각 후 잔금 납부 시 허가 요건을 충족해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평역 인근으로 교통이 매우 편리하며, 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 개발 호재: 부평역 GTX-B 노선 예정 등 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 적정 감정가: 감정가 197,000,000원은 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. (추후 시세 분석 참고)

8. 시세 분석 및 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

실거래가 정보에 따르면, 2021년 7월 27일 101동 9층 9 호가 2억 1,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

2020년 2월 7일에는 101동 4층 4 호가 1억 8,700만원에 거래된 기록이 있습니다.

최근 경매 물건 중 24평(전용 18평)의 감정가가 2억 100만원, 26평(전용 18평)의 감정가가 1억 9700만원임을 고려할 때, 본건의 감정가 1억 9700만원은 시세 대비 적정 수준으로 보입니다.

다만, 최근 몇 년간의 시세 변동 추이를 상세히 파악하기 위해서는 더 많은 최신 실거래가 및 매물 정보 확인이 필요합니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 197,000,000원입니다.

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금은 0원이며, 주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 예상됩니다.

이를 바탕으로, 현 시세와 경매 물건들의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가 수준 또는 약간 하향한 180,000,000원에서 195,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

입찰 전 반드시 임차인 관련 사항(대항력 유무 및 HUG 인수조건)에 대한 최종 확인이 필요하며, 이를 통해 입찰가격을 조정해야 합니다.

9. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 주요 상권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다.

권리 관계가 비교적 명확하나, '대항력 있는 임차인' 언급과 'HUG 인수조건 변경' 등은 주의 깊은 검토가 필요한 부분입니다.

또한, 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사를 통해 권리 관계를 최종 확인한다면, 역세권 오피스텔로서의 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 500-6번지, 메트로시티 101동 4층 404호에 위치한 오피스텔입니다.

해당 물건의 감정가는 197,000,000원입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 9.31㎡ (약 2.81평)이며, 토지 지분은 9.306㎡ (약 2.81평)입니다. 토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 59.98㎡ (약 18.14평)이며, 건물 지분은 59.98㎡ (약 18.14평)입니다. 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건축물대장 상 본 건물의 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

건축물대장 상 전유부분은 4층 404호이며, 건축물 용도는 업무시설, 공동주택입니다.

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 중 제4층 제404호입니다.

건물의 사용승인일자는 2015년 9월 14일입니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경513448 (1)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

부평역(인천1호선)이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 관련 특이사항이 존재합니다.

집합건물 등기부 요약 상 말소기준권리는 2019년 6월 13일 접수된 근저당권(채권 최고액 105,000,000원)입니다.

채권자 주택도시보증공사(HUG)는 2025년 10월 30일 강제경매를 신청하였습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강금운

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-06-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(박정식)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-05-24

확정일자: 2019-04-25

배당신고일자: 2023-07-12

대항력: 없음

비고:

3.3. 말소 기준 권리

을구 3번 근저당권 (2019-06-13)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

3.4. 인수/소멸 권리

등기부등본 상 을구 4번 주택임차권(박정식)은 말소 예정이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 사실상 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

그 외 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 "굴다리오거리" 인근에 위치하여 주변으로 업무시설, 근린생활시설, 공동주택이 혼재되어 있습니다.

인근에 부평역이 있어 유동인구가 많으며, 다양한 상업시설과 편의시설을 이용하기에 편리한 입지입니다.

인천시 부평구는 과거 인구 감소 추세를 보였으나, 부평역 주변은 여전히 활발한 상권이 유지되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 마트: 제일식자재마트, 하나로식자재마트, 홈플러스익스프레스 인천부개역점 등이 인근에 소재합니다.

* 교통: 부평역(인천1호선), 부평시장역, 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 쇼핑: 모다백화점 부평점, 롯데마트 부평역점 등이 인근에 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

* 초등학교: 인천부개서초등학교 (인천 상위 79%)

* 중학교: 인천상정중학교 (인천 상위 35%), 인천동수중학교, 갈산중학교

* 고등학교: 계양고등학교 (인천 상위 54%)

5.3. 주변 환경

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25)에 해당합니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 건축물대장상 용도가 업무시설 및 공동주택으로 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 가능성: 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수 조건 변경으로 인해 매수인이 부담해야 할 조건이나 절차가 있을 수 있으므로, 입찰 전 HUG와의 구체적인 협의 내용 확인이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매각 후 잔금 납부 시 허가 요건을 충족해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평역 인근으로 교통이 매우 편리하며, 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 개발 호재: 부평역 GTX-B 노선 예정 등 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 적정 감정가: 감정가 197,000,000원은 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. (추후 시세 분석 참고)

8. 시세 분석 및 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

실거래가 정보에 따르면, 2021년 7월 27일 101동 9층 9 호가 2억 1,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

2020년 2월 7일에는 101동 4층 4 호가 1억 8,700만원에 거래된 기록이 있습니다.

최근 경매 물건 중 24평(전용 18평)의 감정가가 2억 100만원, 26평(전용 18평)의 감정가가 1억 9700만원임을 고려할 때, 본건의 감정가 1억 9700만원은 시세 대비 적정 수준으로 보입니다.

다만, 최근 몇 년간의 시세 변동 추이를 상세히 파악하기 위해서는 더 많은 최신 실거래가 및 매물 정보 확인이 필요합니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 197,000,000원입니다.

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금은 0원이며, 주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 예상됩니다.

이를 바탕으로, 현 시세와 경매 물건들의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가 수준 또는 약간 하향한 180,000,000원에서 195,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

입찰 전 반드시 임차인 관련 사항(대항력 유무 및 HUG 인수조건)에 대한 최종 확인이 필요하며, 이를 통해 입찰가격을 조정해야 합니다.

9. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 주요 상권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다.

권리 관계가 비교적 명확하나, '대항력 있는 임차인' 언급과 'HUG 인수조건 변경' 등은 주의 깊은 검토가 필요한 부분입니다.

또한, 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사를 통해 권리 관계를 최종 확인한다면, 역세권 오피스텔로서의 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.