나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30867 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 남쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로(기업도시로) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제15층 제1501호로서, 외벽 : 페인트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

아파트(남동향, 계단식)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 출입구가 북동쪽으로 왕복4차선 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 15층 1501호에 소재하는 아파트입니다.

사건번호는 충주지원 2025타경30867 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

본 아파트의 사용승인일은 2018년 1월 15일입니다.

1.2. 물건 내역

본 건물의 토지 면적은 49.27㎡ (약 14.9평)이며, 건물 면적(전용면적)은 59.83㎡ (약 18.1평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 토지 및 건물에 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 조건

본 물건의 감정가는 172,000,000원입니다.

본 경매는 공동담보 물건으로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 남쪽 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 아파트단지, 근린생활시설, 자연림 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 출입이 용이하며, 인근에 간선도로인 기업도시로 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변시설

주변에 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사신우산업개발 (2018-01-17)

* 근저당: 우리은행 (2018-01-17, 62,160,000원)

* 주택임차권: 손영선 (2019-09-23 전입, 2021-10-26 확정, 122,700,000원)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 주식회사신우산업개발 (2019-09-24)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-30, 146,340,299원)

등기부채권 총액은 184,860,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손 (주택도시보증공사)

* 보증금: 122,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-23

* 확정일자: 2021-10-26

* 배당신고일자: 2023-07-24

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금 반환에 대한 법적 책임은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소되지 않는 권리 사항으로 지상권이 개시되어 있으나, 세부 내용은 명시되지 않아 해당 권리가 존재하지 않거나 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 2026년 6월과 7월에 동일 단지 내에서 유사 면적(59.83㎡~59.95㎡)의 아파트가 148,000,000원에서 150,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 172,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준입니다.

4.2. 임대/매매 동향

최근 임대 사례를 보면, 유사 면적(59.95㎡)의 경우 2026년 6월 보증금 70,000,000원, 월세 750,000원으로 거래된 사례가 있습니다.

이는 본 물건이 현재 시장에서 임대 수익을 기대할 수 있는 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

주차는 지상 4대, 지하 53대, 총 160대 (전기차 충전기 포함) 수용 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 가격 판단에 신중을 기해야 합니다.

* 전반적인 부동산 시장 침체 시 가격 하락의 가능성이 있습니다.

* 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 중앙탑면의 준신축급 아파트(2018년 사용승인)로, 입지 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 특히 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담이 적습니다.

다만, 최근 시세 대비 감정가가 높게 평가된 점은 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 인수 부담이 없습니다.

* 학군이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 선호 입지입니다.

* 실거래가와 감정가 간의 차이를 활용한 시세차익 또는 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 18.1평의 전용면적은 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 규모입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 실거래가(148,000,000원 ~ 150,000,000원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가(172,000,000원)와 실거래가 사이의 괴리를 고려했을 때, 대략 145,000,000원에서 148,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

이는 최소한의 시세차익을 확보하고, 명도 및 부대 비용을 고려한 보수적인 접근입니다.

실제 입찰가는 물건 상태, 경쟁률, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.