나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5219 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 102동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "용암초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통상황 양호시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 피씨조 평스라브지붕 25층 중 제8층 제805호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비,승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로는 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하, 건축한계선: 대로변6m), 지구단위계획구역(용암1택지개발지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용암중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용암초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원봉중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청석고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용암초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경5219 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 102동 8층805호

용도: 아파트

감정가: 100,000,000원

토지면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

토지지분: 29㎡

건물면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

건물지분: 49.8㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 보OOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동에 위치하며, "용암초등학교" 북동측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

본건은 철근콘크리트 PC조 평스라브 지붕의 25층 건물 중 제8층 제805호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로가 있어 교통 상황은 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지이며, 지구단위계획구역(용암1택지개발지구)에 속합니다. 해당 지역은 건폐율 60% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 15층 이하의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 채권자는 보OOOOOOOOOO입니다. 등기부상 근저당권(말소기준권리) 및 후순위 가압류, 압류, 임의경매 개시결정이 등기되어 있으며, 매각으로 인해 이러한 권리들은 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강유복

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-26

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 대항력의 존재 자체는 명확히 인지해야 할 부분입니다. 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

본건이 속한 용암주공아파트 단지는 주변에 다수의 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

교육 환경: 인근에 용암초등학교, 용암중학교, 원봉중학교, 청석고등학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다. (용암초등학교, 용암중학교, 원봉중학교, 청석고등학교는 각 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

아파트 단지 정보:

* 단지명: 청주용암주공1단지아파트(해누리)

* 준공년도: 1994년 (사용승인일: 1994.11.01)

* 건물 최고층: 15층

* 본 물건의 전용면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

* 단지 총 세대수: 1140세대

* 단지 총 주차대수: 500대

* 본 건이 속한 102동의 총 주차대수는 명시되지 않았으나, 단지 전체 주차 대수는 충분한 편입니다.

* 본 물건의 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않습니다.

주변 편의시설: 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 통상적인 아파트 단지 인근에 갖춰진 근린생활시설, 소규모 상점, 공원 등을 이용할 수 있습니다. 지도상으로 인근에 혐오시설은 특별히 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 강유복씨가 '대항력 있음'으로 명시되어 있습니다. 보증금이 0원이므로 직접적인 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 임대 관계가 미상인 점도 추가 확인이 필요합니다.

* 건축물 노후화: 1994년에 준공되어 약 30년이 경과한 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구에 위치한 아파트로, 준수한 입지조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 교통 및 교육 환경이 양호하며, 주변으로 근린생활시설이 발달해 있어 주거 환경이 안정적입니다. 다만, '대항력 있는 임차인'의 존재는 명도 및 권리관계 확인에 있어 주의가 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 수요: 청주시 상당구의 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 우수한 입지: 용암초등학교 인근으로 학군이 형성되어 있으며, 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 장기적 가치: 구축 아파트지만, 향후 재건축/리모델링 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적대의 거래 가격은 65,500,000원에서 101,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 100,000,000원입니다.

특히 동일한 102동 6층 물건이 2026년 3월 3일 80,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 8층 물건의 가치는 이와 유사하거나 약간 상회할 것으로 예상됩니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재는 입찰가 산정에 보수적인 접근이 필요함을 시사합니다.

따라서, 현 시세 및 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려한 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

75,000,000원 ~ 90,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.