나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30616 [1] 강원특별자치도 정선군 여량면 여량리 325-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영흥 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 여량면 여량리 소재 "여량면행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2,5): 3필 일단의 부정형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중이며, 일련번호(3,6): 부정형 완경사지로서 주거나지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(1,2,5): 3필 일단으로 본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로 및 남서측으로 폭 3m내외의 도로와 접하며, 일련번호(3): 지적도상 본건 북측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재하나 고저차로 인해 차량 진출입은 곤란한 상태로서, 동측으로 폭 3m내외의 도로와 접하며, 일련번호(6): 지적도상 본건 북측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재하나 고저차로 인해 차량 진출입은 곤란한 상태로서, 서측으로 폭 5m내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 일련번호(2,3,5): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 일련번호(6): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(087_고양천_소하천예정지)<소하천정비법>, 공장설립제한지역<수도법>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

일련번호(1): 공부상 지목은 전이나 현황 대임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬라브지붕, 시멘트블럭조 스레이트지붕 단층이며, 부속건물은 벽돌조 슬라브지붕 단층으로서 외벽: 모르타르위페인팅 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 주택, 근린생활시설 및 부속건물은 변소로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비 등 되어 있는 것으로 판단됨.

부합물 및 종물

본건에 제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 일련번호(4) 건물 감정평가와 관련하여 수차례 현장방문 하였으나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여 부득이 외부에서의 관찰 및 일반건축물대장상의 건축물현황도 등을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
.목록1,3,6. 각 농지취득자격증명 불요함(도시지역 내 주거지역에 해당함)(여량면 작성 2026. 7. 23.자 사실조회회신서)
.목록1 공부상 전이나 현황은 목록4의 건물부지 임
.목록4 공부상 '여량리 325-1, 325-3, 325-4'로 기재되어 있으나 현황은 '여량리 325-1, 325-4' 지상에 소재함
.목록1,2,5 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로 및 남서측으로 폭 3미터 내외의 포장도로와 접함
.목록3 동측으로 폭 3미터 내외의 도로와 접함
.목록6 서측으로 폭 5미터 내외의 도로와 접함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영월지원 2025타경30616 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 정선군 여량면 여량리 325-1

* 용도: 근린주택

* 감정가: 422,312,000원

* 토지면적: 1738.00㎡ (약 525.75평)

* 건물면적: 91.10㎡ (약 27.56평)

* 건물 제시외면적: 76.60㎡ (약 23.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOOOO

2. 물건 상세정보

2.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 강원특별자치도 정선군 여량면 여량리 소재 "여량면행정복지센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 부근은 주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통은 버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 보통 수준입니다.

* 인접도로:

* 목록1,2,5: 북서측으로 왕복 2차선 포장도로 및 남서측으로 폭 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 목록3: 동측으로 폭 3미터 내외의 도로와 접합니다.

* 목록6: 서측으로 폭 5미터 내외의 도로와 접합니다.

* 일부 토지는 지적도상 도로와 접하나 고저차로 인해 차량 진출입이 곤란한 상태일 수 있습니다.

2.2. 토지 이용 및 제한사항

* 토지 이용:

* 일련번호(1,2,5): 3필지는 일단의 부정형 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호(3,6): 부정형 완경사지로 주거지로 이용 중입니다.

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 대한 다양한 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 폐광지역진흥지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법률적 제한이 적용됩니다.

* 일련번호(6)은 소하천예정지가 포함되어 있습니다.

2.3. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 슬라브지붕, 시멘트블럭조 스레이트지붕 단층 건물이며, 부속 건물도 있습니다.

* 이용상태: 공부상 주택, 근린생활시설로 등재되어 있으며, 부속 건물은 변소로 이용 중입니다.

* 설비: 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있는 것으로 판단됩니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)이 소재하고 있습니다.

2.4. 공부와의 차이

* 토지: 일련번호(1)은 공부상 지목이 전이나 현황은 대지입니다.

* 토지: 일련번호(4)는 공부상 '여량리 325-1, 325-3, 325-4' 지상에 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 현황은 '여량리 325-1, 325-4' 지상에 소재합니다.

* 건물: 공부와의 특별한 차이는 없습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 을10, 을8 (근저당권) 입니다.

* 등기부 현황:

* 토지 등기부상 여러 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 모두 말소되거나 말소 예정입니다.

* 건물 등기부상으로도 유사한 권리 변동이 확인되며, 모두 말소 예정입니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 336,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

* 주변 시설: "여량면행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 관광지 접근성: 아우라지, 정선 레일바이크 등 주요 관광지와 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 인근 지역의 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 행정복지센터가 가까워 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

* 공부상 차이: 토지의 지목과 현황이 다르거나, 공부상의 지번과 실제 건물이 소재하는 지번 간에 차이가 있어 정확한 현장 확인 및 공부 정리가 필요할 수 있습니다.

* 외부 확인 제한: 건물 감정평가 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내무 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 건축물대장 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 건물 상태와 내부 구조에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 도로 접근성: 일부 토지의 경우, 지적도상 도로와 접하나 고저차로 인해 차량 진출입이 곤란할 수 있습니다.

* 법적 제한: 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 다양한 법적 제한이 존재하므로, 향후 건축 및 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6. 시세 분석 및 주변 거래 정보

* 최근 매매 사례 (json 분석):

* 2024년 5월 27일, 강원특별자치도 정선군 여량면 여량리 91-2번지에 위치한 '다래뜰빌라트'(건축년도 2006년)가 8,500만원에 직거래되었습니다. 해당 물건은 전용면적 80.61㎡ (약 24.4평)입니다.

* 분석: 해당 거래는 다세대 빌라로, 본건 근린주택과는 건물 형태 및 규모, 용도(주택/근린생활시설 복합 가능성) 등에서 차이가 있습니다. 다만, 동일 생활권 내의 거래 사례로서 참고할 수 있습니다. 본건은 감정가가 422,312,000원으로, 이는 토지 면적이 넓고(1738㎡, 약 525.75평) 제2종일반주거지역으로 지정된 점 등을 고려한 것으로 판단됩니다. 토지 가치가 감정가에 상당 부분 반영되었을 것으로 보입니다.

* 주변 시세 동향: 검색 결과, 정선군 여량면 일대 토지 거래는 평당 수십만 원에서 많게는 백만 원 이상까지 다양하게 형성되어 있으며, 귀농귀촌 목적의 토지나 농가주택 매물이 주로 확인됩니다. 다만, 본 건과 같이 근린주택 용도로서의 거래 사례나 상세한 시세 정보는 추가적인 심층 조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1738㎡ (약 525.75평)에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 활용 가치가 높습니다.

* 복합 용도 가능성: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주택뿐만 아니라 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 경매를 통해 낙찰받을 경우, 등기부상 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 관광지 인접: 아우라지, 정선 레일바이크 등 주요 관광지와 가까워 잠재적인 임대 수익 또는 상업 시설 운영에 유리할 수 있습니다.

8. 잠재적 리스크 및 주의사항

* 건물 내부 확인 불가: 폐문 등으로 인한 내부 확인 제한은 잠재적인 하자나 리모델링 필요성 등 예상치 못한 추가 비용 발생 위험을 내포합니다.

* 공부상 불일치: 토지의 지목과 현황, 지번 등의 차이는 향후 재산권 행사나 행정 처리 시 불편을 초래할 수 있습니다.

* 도로 상황: 일부 토지의 도로 접면 및 차량 진출입 용이성 등은 실제 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 법규제: 각종 제한구역 지정으로 인한 개발 및 이용의 제약 사항을 반드시 확인해야 합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 강원도 정선군 여량면에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지 면적과 제2종일반주거지역이라는 용도지역 지정으로 인해 향후 개발 및 활용 가능성이 높은 물건입니다. 또한, 권리 관계가 깨끗하여 경매 낙찰 시 인수되는 권리가 없는 장점이 있습니다. 하지만 건물 내부 확인이 어려운 점, 공부상 토지 이용 현황과의 차이, 일부 도로 접근성 제한 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 관광지와의 접근성은 긍정적인 요소입니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 422,312,000원입니다. 주변 부동산 시장 조사 결과, 유사한 규모의 토지나 주택 거래 사례를 기준으로 볼 때, 본 건의 넓은 토지 면적과 복합 용도 가능성을 고려하면 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 제시된 단일 거래 사례(다세대 빌라, 8,500만원)는 본 건의 규모와 용도와 차이가 크므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

종합적인 고려사항:

* 감정가: 422,312,000원

* 건물 내부 확인의 어려움 및 공부상 차이로 인한 잠재적 리스크

* 넓은 토지 면적과 근린주택으로서의 활용 가능성

경매 특성상 유찰 횟수, 경쟁 상황, 입찰 시점의 시장 분위기 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 일반적인 경매 투자 전략에 따라 감정가의 80% ~ 95% 범위 내에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시점에서의 예상 범위는 다음과 같습니다.

* 최소 입찰가 고려 범위: 약 337,849,600원 (감정가 대비 80%)

* 적정 입찰가 고려 범위: 약 380,088,000원 ~ 401,196,400원 (감정가 대비 90% ~ 95%)

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태의 추가 확인, 주변 시세의 정밀 분석, 그리고 해당 경매 물건의 입찰 참여 현황 등을 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.