나이스옥션 법원경매 원주 2025타경2325 [1] 강원특별자치도 원주시 명륜동 856 더샵원주센트럴파크2단지 204동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 명륜동 소재 '더샵원주센트럴파크2단지' 내에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린상가, 상가주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 28층 중 26층 2601호 건물로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 칠, 타일 붙임 마감 등 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 아파트임.

설비내역

본건은 공동설비로 승강기설비 및 소화전설비 등이 설치되어 있으며, 본건 내부에 난방설비, 위생 및 급배수설비가 구비되어 있는 것으로 탐문조사되나, 폐문 부재 등의 사유로 확인을 못하였으며, 통상적인 이용상황 및 관리상태 등을 상정하여 감정 평가하였으니 해당설비 설치 유무 및 정상작동 여부는 입찰시 재확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 원주지원 2025타경2325 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 명륜동 856 더샵원주센트럴파크2단지 204동 26층 2601호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 632,000,000원

토지면적: 57.19㎡ (약 17.31평)

건물면적: 101.96㎡ (약 30.86평)

건물 전용면적: 101.96㎡ (약 30.86평)

아파트 총 면적 (단지): 94,508.88㎡ (약 28,588.54평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 명륜동에 위치한 '더샵원주센트럴파크2단지' 내에 소재하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린상가, 상가주택 등이 혼재하는 주거 및 상업 기능이 결합된 지역입니다. 인근에는 원주종합체육관, 원주치악체육관, 원주종합운동장 등 문화체육 시설이 가깝게 위치하고 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 대형마트(롯데마트, AK플라자), 백화점, 원주원예농협 하나로마트 등 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 원활하며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공공 도로와 연결됩니다. 인근에 버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. KTX 원주역이 차량 10분 거리에 있어 수도권 접근성이 우수하며, 원주종합버스터미널 또한 차량 5분 거리에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

- 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2024-08-26 접수, 519,200,000원)

- 채권 총액: 729,348,543원

- 인수 말소될 권리: 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당, 가압류 2건, 임의경매 개시 결정 등기 등 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 박

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-12-06

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인 박 은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 가능한 권리

감정평가서 요약표의 '물건명세서 참고사항'에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (단, '지상권'은 표기되어 있으나, 해당 물건에 실제 지상권이 존재하는지는 별도 확인 필요)

4. 생활정보

4.1. 단지 정보

더샵원주센트럴파크2단지는 2021년 11월에 사용승인된 총 9개동, 838세대의 대단지 아파트입니다. 최고 28층, 최저 1층으로 건축되었습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 편의시설 및 교육

단지 인근에 롯데마트, AK플라자, 원주원예농협 하나로마트 등 대형 쇼핑 시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다. 원주종합체육관, 원주치악체육관 등 문화 체육 시설도 가까이에 위치합니다. 교육 환경으로는 치악초등학교, 남원주중학교, 대성고등학교 등이 인근에 있어 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

4.3. 주거 환경

2021년 준공된 신축 아파트로 단지 내외부 관리가 양호할 것으로 예상됩니다. 26층의 고층에 위치하여 조망권 확보 및 일조권에 유리할 것으로 판단됩니다. 단지 내 다양한 편의시설과 인근의 공원(중앙공원) 및 문화시설 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계

등기부상 채권 총액이 감정가보다 높게 형성되어 있어, 유찰 가능성 또는 유찰 후 낙찰가 변동이 있을 수 있습니다. 하지만 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 적습니다.

5.2. 설비 확인

탐문조사 결과 내부 설비(난방, 위생, 급배수)는 구비된 것으로 추정되나, 폐문 부재 등의 사유로 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 설비의 정상 작동 여부를 재확인해야 합니다.

5.3. 기타

최근 매매 사례 중 101㎡대 면적에 대한 실거래가가 37,500만원으로 확인되나, 이는 보증금으로 표기된 것으로 보이며 실제 매매가와는 차이가 있을 수 있습니다. (주: 해당 데이터의 해석에 따라 시장 가치 판단에 주의가 필요합니다.)

6. 종합 의견

본 물건은 원주시 명륜동 소재 더샵원주센트럴파크2단지의 고층 아파트로, 비교적 신축이며 주변 편의시설 및 교통 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 권리 관계상 낙찰자가 인수할 부담은 거의 없으며, 임차인 문제도 없어 명도를 비교적 수월하게 진행할 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 및 시장 흐름 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 정확한 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

7. 투자 포인트

- 신축 아파트 (2021년 준공)

- 우수한 입지: 다양한 편의시설, 문화체육 시설 근접, 편리한 교통망

- 권리 관계 명확: 낙찰자가 인수할 부담이 적음 (임차인 대항력 없음)

- 고층세대: 우수한 조망 및 일조권 확보 기대

- 대단지 아파트: 단지 내 다양한 편의시설 및 관리 용이

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터 분석 결과, 유사 면적(101.86㎡)의 거래가 37,500만원으로 확인되었으나, 이는 보증금으로 표기된 점을 감안하여 정확한 시세 판단에 신중해야 합니다. 동일 단지 내 84㎡대 면적이 45,000만원~48,000만원에 거래되었으며, 이를 기준으로 101㎡대 면적의 시세는 약 55,000만원~58,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 63,200만원과 시장 시세를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 70~80% 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (입찰가 산정 시 고려하지 않음)

따라서, 예상 입찰가는 550,000,000원 (5억 5천만원)으로 제안합니다. (단, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.