나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2503 [1] 강원특별자치도 춘천시 우두동 1061-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자차도 춘천시 우두동 소재 '신사우파출소' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생황시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서 주상용건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건의 남측 및 동측으로 로폭 약 8미터 및 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(40m이하), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

후첨하는 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건으로서 외 벽 : 외장판넬, 돌붙임마감, 페인팅마감 내 벽 : 고유인테리어 및 벽지, 타일 등 마감 창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

주상용 건물로서 1층 - 근린생활시설, 2층 - 근린생활시설, 3층 - 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 3층 주택부분은 가스보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'를 참조하되, 본건 건물의 종물 및 부합물로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경2503 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 춘천시 우두동 1061-9 (신주소: 춘천시 충열로16번길 35)

용도: 근린주택 (1층: 근린생활시설, 2층: 근린생활시설, 3층: 단독주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 675,654,350원

토지면적: 204.10㎡ (약 61.75평)

건물면적: 329.67㎡ (약 99.73평)

건물 제시외면적: 18.20㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 우두동 소재 '신사우파출소' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 남측으로 로폭 약 8미터, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 용도지구: 고도지구(40m 이하), 지구단위계획구역

* 도로 현황: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

* 제한사항: 가축사육제한구역(전축종제한), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당권(농협은행주식회사, 말소기준권리), 강제경매(정동환외 2명, 춘천지방법원 2025타경2503), 가압류(한국공인중개사협회) 등 다수의 권리사항이 등기되어 있으며, 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 512,454,490원 (근저당 2건, 강제경매, 가압류 합계)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안은정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-12-24

* 확정일자: 2026-01-22

* 배당신고일자: 2026-01-22

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 본건은 '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 임차인 현황 상세 내역상 '안은정' 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본건은 3층 규모의 철근콘크리트 조 건물을 주상복합 용도로 이용 중입니다. 1층과 2층은 근린생활시설로, 3층은 단독주택으로 사용되고 있어 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다. 제시외 건물 18.20㎡도 포함되어 매각됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 우두동 일대는 근린생활시설과 단독주택이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업시설 및 주거 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 신사우파출소가 인근에 위치하여 치안이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설(마트, 식당 등)이 분포하고 있으며, 차량 이동 시 춘천 시내의 다양한 상업시설 및 행정기관 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 자녀가 있는 세대의 주거 환경으로 적합할 수 있습니다.

5.3. 의료 시설

인근 병원 및 의원 접근이 가능하며, 춘천 시내 종합병원을 이용하기에도 편리합니다.

5.4. 혐오 시설 유무

주변 지도 검색 및 현황으로 볼 때, 직접적으로 인접한 혐오 시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 주변 환경 보전에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

제시된 임차인 정보상 대항력이 없는 것으로 나타나 인수되는 보증금은 없으나, 향후 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

건물 자체의 노후화 정도 및 제시외 건물의 상태 등은 현장 방문을 통해 면밀히 확인이 필요합니다.

6.3. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성으로 인해 예상과 다른 시세 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 춘천시 우두동 지역의 근린주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 도심과 인접하여 생활 편의성이 양호하고, 1-2층 근린생활시설과 3층 단독주택으로 구성되어 있어 임대 수익과 자가 사용 모두 가능한 장점이 있습니다. 교통 접근성이 좋으며, 주변 상권도 안정적인 편입니다. 대항력 있는 임차인이 없다는 점은 권리 분석상 긍정적인 요소입니다. 다만, 고도지구, 중점경관관리구역 등 일부 개발 제한 용도 지역에 해당되는 점은 향후 활용 계획 시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 춘천 시내 접근성과 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 다용도 활용 가능: 근린생활시설과 주택으로 구성되어 임대 수익 및 자가 활용이 모두 가능합니다.

* 안정적인 상권: 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 권리 인수 부담 적음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 제시외 건물 포함: 추가적인 공간 활용이나 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 675,654,350원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 및 거래 동향을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석에 한계가 있으므로, 본 감정가를 기준으로 하되, 권리 분석 결과 인수되는 채무가 없으므로 시세 대비 적정 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최근 춘천 지역 부동산 시장의 흐름과 본건의 입지, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

추정가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하여, 현장 조사 및 추가 시세 정보를 바탕으로 결정하는 것을 권장하며, 6억 3천만원 ~ 6억 7천만원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.