나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101493 [1] 경기도 안양시 만안구 박달동 139-202 극동아파트 2동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 박달동 소재 '박달초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지상12층 건물 내 제3층 제305호로서, (사용승인일 : 1991.12.13) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 [아파트] 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-01)(접합), 가축사육제한구역 (일부제한구역 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(박달 초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(안양고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(박달초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안양고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기 관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 정비예정구역(행위제한지역)<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타는 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 안양지원 2025타경101493 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 박달동 139-202 극동아파트 2동 3층305호

용도: 아파트

감정가: 405,000,000원

토지면적: 41.02㎡ (약 12.41평)

토지지분: 41.02㎡ (약 12.41평)

건물면적: 84.69㎡ (약 25.62평)

건물지분: 84.69㎡ (약 25.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 1991년 12월 13일

아파트 전용면적: 84.69㎡ (약 25.62평)

1.1. 입지조건

입지조건:

주위환경:

경기도 안양시 만안구 박달동에 위치하며, '박달초등학교' 남측 인근입니다.

주변은 아파트 단지, 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)입니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(박달초등학교, 안양고등학교), 절대보호구역(박달초등학교, 안양고등학교)에 해당합니다.

대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

정비예정구역(행위제한지역)으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 현재는 행위 제한이 따릅니다.

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

주변 시설:

박달초등학교, 안양고등학교가 인근에 위치합니다.

근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

별도의 지도 검색 등을 통해 파악된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

권리분석:

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

말소기준권리: 2017년 8월 24일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을8)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 등기부상 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

임차인: 이

전입일자: 2006년 10월 18일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 0원으로 신고된 경우:

이희자 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 0원으로 명시되어 있더라도, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

소유권 변동: 양정숙(2006-10-10), 양상익(2010-01-20), 김석민(2015-09-11) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

근저당권: 한국자산관리공사(2017-08-24, 168,800,000원), 소상공인자영업자새출발기금주식회사(2022-03-28, 236,400,000원)가 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

임의경매: 한국자산관리공사(2025-10-17, 158,884,258원)로 인한 임의경매 개시결정이 등기되었으나, 이 역시 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 약 405,200,000원

1.3. 상권분석

상권분석:

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 초등학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 지역 상권이 형성되어 있습니다.

주변의 교육 시설 및 주거 환경을 고려할 때, 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 상권 특성을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보:

교육: 박달초등학교, 안양고등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

편의시설: 단지 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주거환경:

건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕, 지상 12층 건물 중 3층 305호입니다.

이용 상태: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 아파트입니다.

설비: 위생 및 급배수, 승강기, 난방, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 정보: 안양 극동아파트, 1991년 12월 13일 사용승인, 총 312세대로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크:

대항력 있는 임차인 존재:

보증금 및 차임이 0원으로 신고된 이희자(전입 2006-10-18) 임차인이 대항력을 가지고 있습니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

노후화된 건물:

1991년 준공된 건물로, 건축 연수가 오래되어 향후 유지보수 비용이 발생하거나 리모델링/재건축 필요성이 제기될 수 있습니다.

정비예정구역 지정:

행위 제한이 있는 정비예정구역으로 지정되어 있어, 재개발/재건축 시 발생할 수 있는 이익은 기대할 수 있으나, 현재로서는 건축 등 행위에 제약이 있습니다.

토지거래계약 허가구역:

지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견:

본 물건은 안양시 만안구 박달동에 위치한 아파트로, 박달초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

차량 및 대중교통 접근성이 준수하며, 주변의 생활 편의 시설 이용도 가능합니다.

그러나 1991년에 준공된 다소 노후된 건물이며, 특히 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재한다는 점은 명도 시 주의해야 할 주요 리스크 요소입니다.

정비예정구역 지정은 향후 지역 발전에 대한 기대를 갖게 하지만, 현재로서는 행위 제한으로 인한 불확실성도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트:

실수요자 관점:

초등학교가 인접하여 자녀 교육을 위한 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 준수하여 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

투자 관점:

정비예정구역으로 지정된 지역이므로, 장기적인 관점에서 지역 개발 및 재건축/재개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

최근 실거래가 추이를 분석하여 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가:

감정가: 405,000,000원

최근 실거래가 분석 (2026년 기준):

400,000,000원 (9층, 4월 14일)

375,000,000원 (2층, 6월 20일)

370,000,000원 (11층, 6월 13일)

시세 분석:

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본 건(84.69㎡)의 시세는 3억 7천만 원에서 4억 원 수준으로 파악됩니다.

감정가 4억 5백만 원은 최근 최고가와 유사하나, 일부 거래 사례보다 높은 편입니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금이 0원이므로, 권리상 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 명도 과정에서의 변수와 건물 노후도, 정비예정구역의 불확실성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

최근 실거래가 하단 범위와 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가 범위: 360,000,000원 ~ 380,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.