나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101520 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 859-14 미영팰리스 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "만안초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 남동측 근거리에 지하철 1호선 "안양역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 경사지붕 지상5층 건물 중 제4층 제403호 로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 일부 석재 붙임 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 하이샤시 창호 임.

이용상태

도시형생활주택 (방3, 욕실1, 거실,주방/식당, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스난방설비,승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(만안초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(양명고등학교 , 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(양명여자고등학교 , 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 교통기타용도지역지구미분류<도로법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 후첨 "내부구조도"는 현장 조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 작성한 것으로 현황과 다소 상이 할수 있으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 소재지 및 기본 물건 현황

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 859-14번지 미영팰리스 4층 403호에 소재하며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경101520 (1)이며, 감정평가액은 275,000,000원입니다.

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

* 건물 정보

건물명: 미영팰리스

층수: 4층 (총 5층 건물 중)

건축 연도: 2018년

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

용도: 도시형생활주택 (방 3, 욕실 1, 거실, 주방/식당, 발코니, 현관 등)

건물 면적: 41.23㎡ (약 12.47평)

전용 면적: 41.23㎡ (약 12.47평)

공급 면적: (입력된 정보에 명시되지 않음)

* 토지 정보

토지 면적: 24.28㎡ (약 7.34평)

토지 지분: 24.28㎡ (약 7.34평)

토지 이용 현황: 도시형생활주택 건부지

토지 용도 지역: 제2종일반주거지역

2. 입지조건

* 주변 환경 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "만안초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

남동측으로는 지하철 1호선 "안양역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

3. 권리분석

* 현황 및 권리관계

본 물건은 수원지방법원 안양지원의 강제경매 개시결정(2025타경101520)이 말소기준권리이며, 해당 경매는 주택도시보증공사에 의해 신청되었습니다.

등기부상 소유권 변동 이력이 존재하며, 주택임차권(조운상, 보증금 290,000,000원)이 등기되어 있습니다.

압류(안양시) 등기 이력도 확인됩니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 임차인 분석

임차인: 조운상 (주택도시보증공사 인수)

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 29일

확정일자: 2021년 8월 3일

배당신고일자: 2023년 10월 10일

대항력: 없음

주의사항: 임차권 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하는 확약서를 제출하였습니다.

또한, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되어, 인수되는 임대차보증금은 없습니다.

* 인수 권리 및 소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았습니다.

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 등기 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

임차권은 대항력이 없고, 보증금 반환 청구권을 포기하였으므로 매수인에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설

본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설

주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

만안초등학교가 북측 인근에 위치하며, 양명고등학교 및 양명여자고등학교도 인근에 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 리스크

임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기했다는 확약서가 제출되었으나, 법적 효력 및 집행 과정에서의 예기치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, "선순위임차권" 정보가 특이사항으로 기재되어 있어, 권리관계에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 기타 리스크

감정평가서 요약에 명시된 바와 같이, 내부 구조도는 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 건축물 현황도를 기준으로 작성되었을 수 있습니다. 따라서 실제 현황과 다소 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 참고해야 합니다.

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 추후 임대차 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안양시 만안구에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권(안양역) 및 초등학교가 인근에 있어 입지 조건은 보통 이상으로 평가됩니다.

감정가는 275,000,000원이나, 최근 동일 건물(미영팰리스)의 유사 면적 거래 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

가장 큰 장점은 임차인이 대항력 및 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여, 인수되는 보증금이 없다는 점입니다. 이는 낙찰자의 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

다만, 권리관계에 대한 복잡성(선순위임차권 언급 등)과 내부 구조도상의 불확실성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 보증금 미인수: 임차인의 적극적인 권리 포기로 인해 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 역세권 및 학세권: 안양역과 만안초등학교가 인접하여 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가와 실제 시세 간의 차이를 고려할 때, 적정가 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 동일 건물인 미영팰리스의 전용면적 60.33㎡ 물건이 285,000,000원(약 472만원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 이를 본건 면적(41.23㎡)에 적용하면 약 194,600,000원 수준의 가치가 추정됩니다.

또한, 인근 알프스타운의 유사 면적 거래 사례에서는 약 526만원/㎡의 시세가 확인되어, 이를 적용하면 약 216,850,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 275,000,000원이며, 임차인 관련 리스크가 해소된 점을 고려할 때, 시장가와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 230,000,000원 (2억 3천만원) 내외로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 낙찰가율, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 변동될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.