나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53618 [1] 경기도 시흥시 산현동 492 물왕레이크뷰 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 시흥시 산현동 소재 '산현초등학교' 북서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역임

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제4층 건물 내 제1층 제106호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 강화유리 마감 등 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

"근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 전기설비, E/V설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 15미터, 북서측으로 폭 약10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2016-08-16)(접합), 중 로2류(폭 15m~20m)(2016-08-16)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구 <공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'이고, 대상물건은 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어있으며,위반내용은 건축과-12845 (2021.04.19)호에 의거 위반건축물표기[무단증축(1층/음식점/파이프천막)_부합물 및 종물 ㉠, (약24㎡)] 이므로 경매 진행 및 입찰시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53618 (1)

소재지: 경기도 시흥시 산현동 492 물왕레이크뷰 1층 106호

건물명: 물왕레이크뷰

용도: 근린상가

감정가: 1,496,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지면적: 66.54㎡ (약 20.13평)

건물면적: 111.12㎡ (약 33.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: (명시된 내용 없음)

특수물건정보: 유동화 물건

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경:

대상 물건은 경기도 시흥시 산현동 소재 '산현초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황:

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 대체로 양호한 편입니다.

인접 도로 상태:

본건 남서측으로 폭 약 15미터, 북서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등의 주택거래에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

등기부상 최고선순위 권리는 2018년 4월 24일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)이며, 이 권리를 말소기준권리로 하여 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 소유권보존(갑1), 신탁등기말소(갑3), 시흥시 압류(갑8, 갑9) 등기 등이 존재했으나 모두 말소 처리되었습니다. 현재 말소되지 않은 권리는 없으며, 채권 총액은 1,555,800,000원입니다.

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 있습니다. 본건의 경우 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않으나, 관련 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이원근

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2023년 12월 1일

* 확정일자: 2023년 12월 1일

* 대항력: 없음

권리분석 결과:

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금에 대한 인수 의무는 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 '산현초등학교' 인근의 근린생활시설 및 아파트 단지가 소재하는 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 주변은 상업시설과 주거지가 복합적으로 형성되어 있어 안정적인 상권 형성이 가능합니다. '근린생활시설'로 이용 중이며, 이는 주변 주거 지역 및 유동인구를 대상으로 하는 업종에 적합함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

단지 북서측 인근에 '산현초등학교'가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 아파트 단지들이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주거 환경:

아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 활동이 공존하는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 위반 사항:

집합건축물대장상 위반 건축물로 표기되어 있으며, 위반 내용은 1층 음식점 관련 파이프 천막 등 무단 증축(약 24㎡)에 해당합니다. 이는 향후 이행강제금 부과나 원상복구 명령 등의 행정 조치가 내려질 수 있으며, 이에 대한 확인 및 대비가 필요합니다.

유동화 물건:

본건은 유동화 물건으로, 자산유동화에 관한 법률에 따라 일반적인 부동산 경매 절차와는 다소 상이한 특성이 있을 수 있습니다.

임차인 관련:

임차인 이원근 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 산현동에 위치한 근린상가로, 초등학교 및 아파트 단지 인근에 자리하고 있어 배후 수요가 기대되는 입지입니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 깔끔하나, 건축물 위반 사항이 존재하여 이에 대한 추가적인 확인과 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 유동화 물건이라는 점도 인지하고 있어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 주거 지역을 기반으로 한 꾸준한 수요 예상.

* 양호한 교통 환경: 차량 접근성 및 대중교통 이용 편리.

* 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

* 깔끔한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이어서 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,496,000,000원입니다. 임차인 보증금 인수액은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 장단점, 그리고 특히 건축물 위반 사항으로 인한 잠재적 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 시흥시 산현동 일대 유사 상가 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율을 참고하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 구체적인 예상 입찰가는 별도의 시장 조사 및 분석을 통해 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.