나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53589 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 446 주공아파트 204동 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 광덕초교 남측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 공원, 학교, 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 피.씨조 경사지붕으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트부지임.

인접 도로상태등

아파트단지내 포장도로 되어 있으며 이 도로를 통해 주요 간선도로에 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(광덕초등학교, 햇살유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인, 내부구조는 외부관찰 및 건축물대장 현황도면을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53589 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 446 주공아파트 204동 9층905호

* 용도: 아파트

* 감정가: 263,000,000원 (2억 6,300만원)

* 토지면적: 33.45㎡ (약 10.12평)

* 건물면적: 49.77㎡ (약 15.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이드래곤대부주식회사

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 광덕초교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 공원, 학교, 생활편의시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 단지 내 포장도로를 통해 주요 간선도로로의 출입이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 대로3류, 중로1류 등 도로에 접해 있어 교통 접근성이 우수합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(광덕초등학교, 햇살유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 지도 및 검색 결과, 주변에 초등학교, 공원, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 이전: 박명선 (1994-08-17), 김중수 외 1명 (2007-05-30), 김지연 (2010-03-15, 증여)

* 근저당권: 주식회사아이비케이캐피탈 (2012-01-11, 169,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 케이드래곤대부주식회사 (2022-06-27, 80,000,000원, 말소)

* 전세권설정: 에이파이낸셜대부주식회사 (2022-06-27, 5,000,000원, 말소)

* 임의경매: 케이드래곤대부 (2025-10-28, 60,000,000원, 말소) - 본건 경매 개시 결정

* 근저당권부채권근질권설정: 우리금융캐피탈주식회사 (2026-08-07, 80,000,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 254,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 에이파이낸셜대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 정보 없음) - 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

본건은 월피동 주공2단지 내 아파트로, 주변에 광덕초등학교, 햇살유치원 등 교육시설과 공원, 근린생활시설이 분포하여 주거지로서 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 단지 자체의 규모와 더불어 인근 지역의 생활 편의시설 이용이 용이하여 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 월피주공2단지

* 주소: 경기도 안산시 상록구 월피동 446

* 사용승인일: 1994년 6월 20일 (2024년 기준 32년차)

* 동수: 8동

* 세대수: 870세대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 피.씨조 경사지붕 (204동 기준)

* 총층수: 15층 (본건 9층)

* 전용면적: 49.77㎡ (약 15.06평)

* 주차대수: 총 394대 (지상 12대, 지하 12대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설

* 관리사무소 연락처: 031-410-3714

* 난방방식: 도시가스 개별난방 (추정)

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1994년 준공되어 30년 이상 경과한 아파트로, 향후 유지보수 및 재건축 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 거래 허가 구역: 외국인 등 특정 대상에 대해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 절차를 확인해야 합니다. (본 경매는 이 기간과 일부 겹치므로 잔금 납부 시점 등을 고려한 확인이 필요합니다.)

* 임차인 권리: 에이파이낸셜대부주식회사의 경우, 대항력은 없으나 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 세부 정보가 누락되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 권리분석상 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본건 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 월피주공2단지 아파트는 광덕초교 남측 인근에 위치하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 교통망 또한 양호합니다. 1994년 준공되어 연식이 있으나, 단지 규모가 크고 전용면적 49.77㎡(약 15.06평)의 실속 있는 구조로 1인 가구나 소형 가구의 실수요자에게 적합합니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 아파트 노후화와 토지거래허가구역 지정 기간이 경매 진행 기간과 일부 겹치는 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실수요 기반의 안정적인 아파트: 49.77㎡의 전용면적은 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요층의 선호도가 높아 공실 위험이 낮습니다.

* 양호한 입지 조건: 초등학교, 공원, 편의시설 인접 및 편리한 교통망으로 주거 만족도가 높습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 잠재적 개발 가치: 노후 아파트 단지는 향후 재건축/리모델링 사업 추진 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 11일, 동일 단지(주공2) 49.77㎡, 1층 매물이 22,500만원에 거래되었습니다.

* 본건은 9층으로, 1층 매물 대비 높은 층수에 따른 가치 상승 요인이 있습니다.

* 감정가: 263,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 및 경쟁 물건, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 25,000만원 ~ 26,000만원 수준으로 판단됩니다.

* 이에 따른 예상 입찰가는 감정가 대비 약 90~95% 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가: 245,000,000원 ~ 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.