나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53608 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 844-5 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "각골초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 평스라브지붕 3층건 중 3층 303호로서 외벽 : 적벽돌쌓기 및 적색외장타일붙임 마감 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 알루미늄새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(각골초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장 관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.01.05.자로 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 844-5, 3층 303호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53608 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 159,000,000원입니다.

토지 면적은 38.31㎡ (약 11.59평)이며, 토지 지분도 동일합니다.

건물 면적은 75.24㎡ (약 22.76평)이며, 건물 지분도 동일합니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 1992년 4월 28일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물 중 3층 303호입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "각골초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(각골초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 9월 19일 접수된 안산시의 압류입니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(임차권자 김민규 승계인)가 보증금 145,000,000원, 차임 0원으로 2022년 11월 28일에 전입하였고, 2022년 11월 4일에 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 10월 25일입니다.

주택도시보증공사(임차권자 김민규 승계인)는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

주요 권리사항으로는 2024년 10월 25일자 김민규의 주택임차권(을5)과 2025년 10월 29일자 주택도시보증공사의 강제경매(갑9)가 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 2026년 1월 5일자로 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어, 인수되는 보증금은 0원으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약상 등기부채권 총액은 145,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건 주변은 공동주택과 근린생활시설, 공원이 혼재된 지역으로, 주거 환경을 중심으로 형성되어 있습니다. 상업 시설 접근성 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 각골초등학교가 남서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통은 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요하나, 근린생활시설이 혼재된 점을 감안할 때 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 문제는 없는 것으로 보이나, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 다만, 확약서 내용을 종합할 때 추가적인 보증금 부담 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 각골초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 교통 및 주거 환경이 양호한 편이며, 경매 절차상 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 다만, 감정평가액을 기준으로 입찰가를 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출)

* 각골초등학교 인근으로 안정적인 주거 지역

* 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 평당 약 183만원에서 240만원 사이의 시세를 보이고 있습니다. 본건의 건물 면적(75.24㎡)과 감정가(159,000,000원)를 고려할 때, 감정가 수준인 평당 약 211만원으로 평가되었습니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가 범위는 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.