나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53631 [1] 경기도 시흥시 신천동 949 시흥신천삼환나우빌 106동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고, 본건으로부터 북서측 약 450미터 내외 직선거리에 서해선 '신천역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상14층건 중 제106동 제9층 제901호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

아파트로 이용중 임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지대 내 평탄화조성한 5필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 단지 북측, 동측, 남측으로 각각 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고, 동측으로 약 16미터 내외의 포장도로와 접하며 단지내 도로로의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

신천동 949 :도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 신천동 949-1 :도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 신천동 949-2 :도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 신천동 949-3 :도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2021-03-16)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-03-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 신천동 949-4 :도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53631 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 신천동 949 시흥신천삼환나우빌 106동 9층901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 571,000,000원

* 토지면적: 67.08㎡ (약 20.29평)

* 토지지분: 67.08㎡ (약 20.29평)

* 건물면적: 120.41㎡ (약 36.42평)

* 건물지분: 120.41㎡ (약 36.42평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지상 14층 건물 중 9층 901호

* 준공일: 2012년 3월 6일

* 총 동수: 9개동 (총괄표제부 기준)

* 총 세대수: 419세대

* 전용면적: 120.41㎡ (약 36.42평)

* 분양면적: 정보 부족 (추후 확인 필요)

* 총 주차대수: 575대 (관리사무소 연락처: 031-404-4510)

* 작성일: 2026년 9월 28일

* 특이사항: 중복사건 (2025타경53631 (1))

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 본건으로부터 북서측 약 450미터 내외 직선거리에 서해선 '신천역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건이 소재한 단지 북측, 동측, 남측으로 각각 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고, 동측으로 약 16미터 내외의 포장도로와 접하며 단지 내 도로로의 진출입이 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2013년 4월 11일 접수, 240,000,000원)

* 총 채권액 (말소 예정): 259,121,516원 (등기부채권 총액 기준)

* 현재 경매 신청 채권자: 중소기업은행 (등기부권리: 갑8, 임의경매개시결정)

* 기타 권리사항:

* 소유권이전 3번 신탁등기말소 (유한회사신천)

* 소유권이전 5번 신탁등기말소 (이호준)

* 근저당권 (한국자산관리공사, 2013-04-11, 240,000,000원) - 말소

* 가압류 (삼성카드주식회사, 2024-11-14, 19,121,516원) - 말소

* 임의경매 (중소기업은행, 2025-10-31, 46,714,575원) - 말소 (현재 경매 사건)

* 강제경매 (삼성카드주식회사, 2025-11-03, 7번가압류의 본압류로의 이행) - 말소

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 단, 등기부상 확인되지 않음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 아파트, 학교, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 생활편의시설 이용이 용이한 지역임.

* 최근 매매 시세:

* 59.938㎡ (약 18.13평) : 2026년 5월 13일, 40,400,000만원 (4.04억원)

* 84.892㎡ (약 25.68평) : 2026년 6월 9일, 43,800,000만원 (4.38억원)

* 120.406㎡ (약 36.42평) : 2026년 7월 16일, 53,000,000만원 (5.3억원)

* 최근 전월세 시세:

* 59.938㎡ (약 18.13평) : 2026년 1월 13일, 보증금 30,000만원 (3억원)

* 59.938㎡ (약 18.13평) : 2026년 5월 11일, 보증금 27,000만원 (2.7억원)

* 120.406㎡ (약 36.42평) : 2026년 4월 30일, 보증금 5,000만원 (0.5억원), 월세 150만원

* 시세 분석:

* 본건 면적인 120.41㎡ (약 36.42평)의 최근 실거래가는 2026년 7월 16일 530,000,000원 (5.3억원)입니다.

* 본건의 감정가는 571,000,000원 (5.71억원)으로, 최근 실거래가 대비 약 7.7% 높은 수준입니다.

* 감정평가서 작성일(2026년 9월 28일)이 최근 실거래일(2026년 7월 16일)보다 늦으므로, 감정가가 현재 시세를 다소 반영하고 있을 가능성이 있습니다.

* 다만, '중복사건' 및 '임대관계 미상' 등의 특이사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 소래고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 서해선 '신천역'이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 시흥신천삼환나우빌

* 사용승인일: 2012년 3월 6일

* 최고층: 14층 (해당 동 기준)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 사건은 '중복사건'으로 분류되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중일 가능성이 있습니다. 입찰 전 상세 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 내부 점유자 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 소유권 이전 등기 관련: 과거 신탁 등기 이력이 존재하며, 관련 말소 내용이 등기부에 기재되어 있습니다. (다만, 이는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.)

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 특정 혐오시설이 즉각적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 정확한 확인을 위해서는 현장 답사를 통한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 아파트로, 입주 10년 이상 경과하였으나, 신천역 역세권에 위치하고 주거 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 기준으로 볼 때 감정가 대비 적정 수준의 낙찰가를 기대해볼 수 있습니다. 다만, '중복사건' 및 '임대관계 미상'이라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 서해선 신천역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 생활 편의시설: 주변에 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 지역: 아파트, 주택, 상가 등이 혼재된 안정적인 주거 지역에 속해 있습니다.

* 시세 대비 잠재 가치: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 571,000,000원이며, 최근 120.41㎡ 면적의 실거래가는 530,000,000원입니다. 감정가와 실거래가 간의 차이, 그리고 '중복사건', '임대관계 미상' 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성 및 투자 수익률을 고려하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 515,000,000원 ~ 530,000,000원

* 권장 입찰가: 약 525,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.